평택 경매 물건 임장 후기

평택에 소액으로 투자할 수 있을만한 물건을 찾아서 임장을 다녀왔다.

앞으로 임장 후기를 블로그에 남겨볼 생각이다.

 

 

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1. 물건 선택 이유

 

소액으로 투자할 물건을 찾다가 평택 지역에 1억 미만 물건 중에 권리분석이 비교적 쉬워보이는 물건이라 선택하게 됨.

평택 고덕 삼성반도체 공장과 송탄 산업지역이 있기 때문에 수요가 있을 것이라고 판단.

역에서 멀지않은 준역세권(?)

 

 

버스로 삼성공장까지는 30분 정도이나 실제로 버스 탑승은 11분 정도

 

 

 

버스로 서정리역까지는 6분 정도

걸어서 서정리역까지는 9분 정도

 

 

 

 

2. 권리분석

 

임차인이 대항력은 없지만, 소액임차인으로 전원 배당될 것으로 보인다.

권리가 깨끗하다.

 

 

 

 

 

3. 시세조사 & 임장

 

네이버에서는 해당 건물이 안나와있어서 KB에서 조사했다.

최근 실거래가 6층과 10층에서 9000에 거래가 되었다. 

 

현재 나와있는 매물은 9000~10300만 까지 나와있다.

최저 낙찰가가 7700이니 9000이상으로 매도하면 많이는 아니더라도 첫 수익으로 나쁘지 않을거라고 생각함.

 

 

월세를 놓을 생각이므로 월세 가격은 어떻게 되는지 한번 조사했다.

 

200/55가 평균가인거 같음.

 

 

 

물건이 썩 나쁘지 않아보여 저는 임장을 가기로 결정.

 

서정리역에서 내리니 경기 외곽지역 특유의 번화가 느낌이 났다.

역에서 내려서 천천히 물건지까지 가는 길에 편의시설은 무엇이 있는지 살펴봤다.

전통시장도 보이고, 크지 않지만 우체국, 경찰서, 롯데리아 등등이 보였다.

 

 

 

중간중간에 이런 원룸형 물건들도 새로 분양하고 있었다.

 

 

물건지에 도착하니 보안이 되어 있는 건물이라 들어가보지는 못했지만

 

우편함에 관리비를 보니 사람이 살고 있는것 같았다.

 

건물도 준신축이라 깔끔.

 

 

 

물건 외부는 양호해보였고, 부동산 몇군데를 들러서 시세 조사를 하기로 했다.

 

총 세군데를 들렀고 한군데에서는 세입자로 조사했다.

 

월세 가격이 어떻게 되냐고 물으니 300/60 정도 된다고 하셨다.

 

손품으로 미리 조사한 가격과 대동소이 했고, 주변에 있는 다른 원룸들도 가격이 비슷했다.

 

다른 두군데에서는 경매 때문에 왔다고 밝히고 매매가랑 월세는 잘나가는지 등을 물어봤다.

 

실제로 입찰을 한다면 7800~7900 정도 생각했기 때문에 8천 아래로 생각한다고 말씀드렸더니!

 

부사님 왈 8천 정도면 시세차익 의미 없다고 하더라는 두군데 모두...

 

그럼 월세는 잘나가는지 한번 여쭈어보니, 월세는 잘나간다는 답변을 얻었다.

 

 

 

부사님 왈, 서정타워는 9천에도 힘들다... (음..? 다시 생각해봐야되나?)

 

그러니 시세차익을 보려면 5년은 가지고 있을 생각해야 된다는 큰 깨달음을 얻고 돌아왔다.

 

부사님께 얻은 정보에 의하면 역근처 매매가는 1억정도 한다고 하고,

 

다시 한번 역근처로 보니 1억에 형성되어 있는걸 확인할 수 있었다.

 

 

시세차익은 크게 매리트가 없고, 월세수익은 따박따박 받을 수 있을듯 하다!

 

 

 

4. 수익계산

 

 

낙찰가를 7800으로 하고

 

매도시 현재 실거래가 기준으로 9천에 매도를 한다면 세금 등 다 제외하고

시세차익은 약 9백 정도 남을 것 같고

 

 

월세 셋팅을  300/60으로 해서 수익률을 계산했다.

 

월세수익으로는 이자 제외하고 1년에 총 5백 정도 될 것이다.

 

그렇다면, 낙찰가 7800에 대출금 제외하면 실투자금은 1400 만원 정도 들어갈거 같다.

 

 

 

5. 결론

 

매도가에서 크게 메리트가 없어 보이나

 

월세 세팅으로는 나쁘지 않아보인다. 

 

보유기간을 길게 잡아야 될 물건으로 보인다.