경매가 이렇게 쉬울 줄이야 - 이명재 -

 

요즘 다시 부동산 공부를 시작했다.

 

그 중에서도 경매책을 다시 읽어보는 중인데,

 

집에 있는 경매책을 다시 보기 싫어서 가볍게 읽을 책을 하나 골랐다.

 

가벼워 보이는 책이라 부담없이 읽었다.

 

예전에 한책만 읽었을때는 죽어도 눈에 안들어오던게 다른 책을 읽으니 눈에 새로 들어오는 것오 있었다.

 

이번에도 역시 리뷰를 남겨보겠다.

 

 

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1. 돈도 배경 없이도 경매로 성공할 수 있는 진짜 이유

- 경매 초보 시절 경매를 망설였던 근거 없는 여섯 가지 이유

예전에도 그랬듯이 경매를 시작하는 사람이 100명이라면 이 중 70명은 1년을 넘기지 못하고 떠나, 3년을 넘게 남아있는 사람은 10명이 채 되지 않는다고 한다. 이 10명만이 꾸준히 수익을 내고 있다는 말이 된다. 많은 사람이 경매에 도전하지만 결국 소수의 사람만이 경매로 성공하고 지속해서 투자하는 것이 현실이다. 이는 경매 시장만의 특성이 아니라 생각한다.

 

- 그럼에도 결국 선택했던 재테크 수단, 경매

경매 입문자는 너무 오랜 시간을 공부에 몰두하느라 시간과 노력을 들일 필요가 없다. (중략) 공부보다 중요한 것은 경험이다. 공부를 아무리 많이 해도 실제로 한 번 경험해 본 것과는 천지 차이기 때문이다. 그렇다고 공부를 소홀히 하라는 것이 아니다. 입문자들이 불필요한 공부에 집중하고 익히느라 에너지를 소비하지 않는 게 더 낫다는 말이다. 

낙찰 받기 쉬운 물건부터 쉬운 명도를 위한 물건 선정까지 초보자들이 쉽고 안전하게 접근할 방법을 알아보자.

1. 물건 선정하기
좋은 물건을 선정하기보다 상대적으로 저렴한 물건을 선정한다.(중략) 예를 들면 한 동짜리 아파트나 건축된 지 조금 오래되어 허름해 보이는 이런 아파트들은 대규모로 지어진 지 얼마 안 되어 좋아 보이는 아파트들에 비해 경쟁률이 비교적 낮은 편이다. 

2. 명도가 쉬운 물건 찾기
주택을 낙찰받게 되면 많은 사람을 만나게 될 텐데, 그 사람들의 여건과 상황, 성격 등에 따라 신중히 접근해야 한다. 배당 여부도 명도 협상에 중요하게 작용한다. (중략) 채무자와 소유자가 다른 때도 눈여겨봐야 한다. 돈을 빌린 사람의 이름과 주택의 소유자가 다르니 명도 시에 소유자의 저항이 거셀 수도 있다. (중략) 개인적인 생각으로 초보가 명도하기에 가장 편한 물건을 고르라면 '금액과는 상관없이 배당을 조금이라도 받는 임차인이 거주하는 주택'이라 단언할 수 있다. 

3. 권리분석하기
경매로 진행되면 모든 권리가 깨끗하게 말소되고, 특이한 사항이 없어서 낙찰자가 책임져야 할 일이 없는 경매 물건만 입찰한다. 

 

- 쉽고 안전한 경매 무작정 따라 하기

10분에 끝내는 권리분석

1. 등기부 등본상 권리가 (근)저당, (가)압류로만 이루어진 물건
이들 권리는 아무리 많이 설정되어 있어도 모두 말소가 될 것들이다. 

2. 임차인의 권리가 제일 빠르지 않은 것
임차인이 근저당이나 가압류 등 다른 권리보다 빠르면 전액 배당받을 때까지 명도를 거부할 수 있으며 세금이나 밀린 임금 등에 의해 낙찰자가 인수해야 할 금액이 상상도 못 할 정도로 큰 때도 있다. 그러니 근저당이나 가압류 이후 임차인이 전입한 물건만 선택하자. 

3. 매각명세서상 특이한 사항이 있는 물건은 제외
토지별도등기, 대지권미등기, 건물만 매각, 토지만 매각, 유치권 신고 있음, 법정지상권 성립 여지 있음, 낙찰 시 소명되지 않는 권리 있음 이런 내용이 있는 물건은 피하자. 

미납관리비 인수 여부
공동주택의 관리비는 공용 부분과 전용부분으로 나눠서 생각할 수 있다. 통상 공용 부분은 아파트 복도, 엘리베이터, 경비 인건비 등이 있는데 이 부분은 낙찰자가 인수한다. 전용 부분은 개인이 사용한 전기료, 수도료, 가스료 등이 있는데 이 부분은 인수하지 않는다.

단독 주택이나 다세대 주택은 되도록 해당 주택 내부를 보는게 좋다. 아파트보다 관리가 허술한 곳이 간혹 있어 예상치 못한 하자가 있을 수도 있다. 경매사건이 1층일 때와 빈집일 때가 있는데 아파트의 1층일 때는 대부분 커다란 하자가 없다. 그러나 다세대 주택일 때는 종종 큰 하자가 있곤 한다.

시간과 경비를 아끼는 시세 조사 요령

1. 사전 조사는 인터넷을 이용한다.
네이버 부동산, 직방, 다방 등에 올라온 매물을 조회하고, 경매물건과 같은 조건의 물건이 있는 중개업소난 실 거래자와 통화를 하여 실제 매물인지 확인한다. (중략) 이때 조사된 시세는 정확한 시세가 아니라 참고하는 정도로 생각해야 한다.

2. 생활신문을 이용한다.
지방마다 <벼룩시장>이나 <교차로> 등 지역에서 발행되는 무료 신문이 있다. 규모가 제법 있는 업체는 인터넷으로도 물건 검색이 가능하다. 그중 중개업소에서 광고하는 매물의 시세를 파악하는 것도 좋지만, '주인직접'이라고 기재된 매물이 시세 판단하기 가장 좋다. 실제 주인과 통화하며 부동산의 자세한 내용과 매수 가능한 최소 가격까지 알 수 있다. 

3. '국토교통부 실거래가'는 참고만 한다.
많은 사람이 여기에 기재된 가격이 실제 시세로 알고 있다. 기재된 가격은 부동산 거래 당사자의 '신고가격'이지 '실제 거래가격'이 아님을 명심해야 한다. 업,다운 계약 등 여러 사정으로 인해 실제 거래되는 가격과 다르게 신고될 수도 있으니 '국토교통부 실거래가'를 실제 시세로 판단하지 말고 참고만 하기 바란다.

도착하자마자 법원 게시판에 내가 입찰하려는 물건이 '변경'이나 '연기', 또는 '취하'로 진행되지 않는지 확인했다. 

입찰할 사건을 낙찰받으면 보통 오후1~3시 정도가 된다. 대부분의 사건 부동산은 경매 입찰 법원에서 1시간 정도면 갈 수 있는 거리에 있다. 그러니 낙찰 후 바로 부동산 소재지에 방문하는 게 좋다. 시간과 경비를 줄이는 방법이니 주택을 낙찰받았다면 점유자를 만나 보길 권한다. (중략) 많은 대화도 필요 없다. (중략)
"안녕하세요, 이 주택을 낙찰받은 OOO입니다. 앞으로 잔금 기일이 잡히면 날짜에 맞춰 절차를 진행할 예정인데요. 혹시 계속 거주할 의향이 있으신지요, 아님 어디로 이사항 계획이 있으신지요."
딱, 이 정도면 적당하다. 그리고 연락처만 받아 오면 된다. 정말 계속 거주할지 이사할지를 아는 것이 목적이 아니다. 이 정도의 질문은 명도를 강요하는 느낌도 들지 않으며, 점유자가 무슨 생각과 앞으로 어떻게 나올지에 대한 파악으로 충분하기에 하는 것이다. 

"그럼, 잔금 납부하면 바로 집 열쇠를 넘겨주시겠습니까?"
"그건 가봐야 알겠는데요?"
귀찮아하는 말투여서 더는 대화를 나눠봐야 좋은 결말을 얻기는 어렵다고 판단하고 전화를 끊었다. (중략) 그래서 선택한 방법은 내용증명이었다. (중략) 잔금 납부 후 진행 절차에 관해 설명하고, 집을 비워주지 않을 시 받을 불이익과 손해배상에 관하여 자세히 명시했다. 더불어 배당금을 받으려면 낙찰자의 명도확인서와 인감증명이 필요한 사실도 상기시켰으며, 배당금을 전액 받으면서도 과도한 이사비를 요구하는 행동에 대해 입장을 명확히 전했다. 

혹자는 잔금을 납부할 때 인도명령을 같이 신청하라고 한다. 만약 인도명령을 신청한다면 '점유이전금지가처분' 신청을 먼저 해야 한다. 인도명령의 대상은 부동산이 아니라 개인이기 때문에 인도명령 후 점유자가 바뀐다면 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 신청해야 한다. 하지만 '점유이전금지가처분'이 되어 있으면 이후 점유자가 바뀌더라도 인도명령의 대상이 된다. 인도명령을 신청해야만 된다면 꼭 '점유이전금지가처분'을 같이 신청하자.

안전한 부동산 계약을 위해서는 다음의 사항에 주의한다.

1. 집주인과 임차인이 함께 있는 자리에서 계약할 것
2. 등기부 등본의 소유자와 신분증의 명의자가 동일한지 확인할 것
3. 매매대금이나 보증금은 부동산 소유자의 명의의 통장으로 입금할 것

주민등록증은 정부민원포털 '정부24'에서 확인이 가능하고, 운전면허증은 '도로교통공단 안전운전 통합 민원'에서 확인이 가능하다.이들 사이트는 사실 여부를 확인하는 방법도 자세히 설명되어 있다.

 

2. 이기는 경매를 위해 반드시 알아야할 톱3 고수 팁

- 원리를 알면 어렵지 않은 권리분석

1. 말소기준 권리는 돈에 관한 권리 중 제일 먼저 설정된 권리다. 
- (근)저당권, (가)압류, 전세권, 담보가등기

2. 말소기준 권리 이전에 설정된 권리는 인수되고 그 이후에 설정된 권리는 말소된다.
- 전 소유자의 가압류나 목적을 달성한 선순위가등기 등은 말소가 되는 운명이나 이는 초보자가 판단하기 어려우므로 돈에 관련된 권리 보다 빠른 그외의 권리가 있는 경매 물건은 피하자. (중략)

3. 후순위라도 '건물철거를 위한 가처분', '예고등기'는 말소되지 않는다. 

4. 법정지상권, 유치권은 등기부 등본에 등재하지 않는다. 성립 여부는 현장에서 확인해야 한다. 
- 법원은 법정지상권이나 유치권에 관한 내용이 있으면 매각명세서에 '법정지상권 성립 여지 있음, 유치권 신고 있음'이라고 명시한다.

이런 물건을 판단하기 어렵다면 앞장에서 설명했듯 100% 안전하고 쉬운 물건만 하자. 다시 한번 살펴보면 다음과 같다.

1. 등기부 등본에 (근)저당과 (가)압류만 있는 부동산
2. 임차인이 1순위가 아닌 부동산
3. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 토지별도 등기, 대지권 미등기 등 매각명세서상 특이사항이 하나도 없는 부동산 

 

- 경매는 몰라도 주택임대차보호법은 알아두자

임대차 계약은 채권적 관계이다. 이 채권적 관계가 물권처럼 효력을 발휘하기 위해서는 일정한 조건을 갖추어야 한다. 이 일정한 조건이 '대항력과 확정일자 제도'이다. 

1. 대항력
- 타인에게 대항할 수 있는 힘
1) 성립요건 : 전입신고 + 점유
2) 효력 발생 시점 : 전입신고와 점유를 모두 마친 다음날 0시

2. 확정일자
- 임대차 계약서에 해당 주택이 임대차 계약이 있음을 확인 받는 행위
1) 성립요건 : 주민센터나 관할등기소에 신고(인터넷으로도 신고가능)
2) 효력 발생 시점 : 신고 당일 발생

3. 우선변제권
- 후순위 권리보다 먼저 변제받을 수 있는 권리
1) 성립요건 : 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 함
2) 효력 발생 시점 : 대항력과 확정일자 모두 이루어진 시점. 즉, 더 늦게 요건을 갖춘 시점

 

- 100% 명도에 성공하는 노하우

다시 말하자미나, 내용증명을 보내는 목적은 점유자에게 심리적으로 압박을 가하기 위함이다ㅏ. 명도에 비협조적일 경우에 점유자가 받게 될 불이익에 대해 법적인 처벌을 강조해야 한다. (중략) 내용증명은 작성한 내용을 3부 출력하여 우체국에 접수하면 된다. 3부 모두 도장을 찍어서 한 부는 발송하고, 한 부는 우체국에서 보관하며, 한 부는 돌려준다. (중략) 이를 조건으로 점유자와 명도 협상을 했을 테니 되도록 합의 내용을 문서로 기록해 두는 것이 좋다. 

합의서를 작성하는 요령
제목 : '합의서', '합의 및 이행각서' 등
성명 : 각서인의 성명
주민번호 : xxxx
주소 : 서울시 xxxx
내용 : 협의 내용과 불이행 시 받을 불이익과 양속 이행 시 지불할 이사비 등을 명시
서명 및 날인 : 점유자와 작찰자의 서명 및 날인

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경매책을 전에도 읽은 적이 있었는데 다른 저자가 쓴 책을 읽으니 그때는 눈에 안들어온게 눈에 들어왔다.

 

전에 '변경'이라는 의미를 몰라서 입찰하러 법원에 갈뻔 한 적이 있었는데,

 

이 책에서 물건이 뭔가 변경되면 그 물건은 그 날 입찰하지 않는다는 것을 알게됐다. (초보의 실수)

 

또 다른 책도 읽어보고 나도 언젠가 경공매를 낙찰받는 날이 오기를!