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부동산 관련책을 요즘 많이 읽고 있다.
송사무장님은 행크에듀를 통해서도 잘 알고 있는 분이다.
또 그의 책을 몇권 읽었던 적이 있어, 이번에는 공매 관련된 책을 읽어보았다.
공매가 경매보다 경쟁이 덜하다는 말도 있고 해서 공매 관련된 책을 찾아보니, 생각보다 많지 않았다.
공매의 기술 책은 2012년 판인데 2017년에 개정판이 나왔다.
도서관에는 12년도 버전밖에 없어 할수 없이 12년도 책으로 보았다.
책 두께가 어마어마하다.
책을 읽고 다 이해는 못했지만, 이번에도 역시 나름대로 리뷰를 남겨보려고 한다.
1. 공매 입문과 매각절차
- 공매란?
공매의 종류
1. 유입재산 : 금융기관의 구조개선을 위해 '부실채권정리기금'을 활용하여 한국자산관리공사가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 매각하는 부동산
2. 수탁재산 : 금융기관 및 기업체가 소유하는 비업무용 보유재산을 재무구조개선을 목적으로 한국자산관리공사에 매각을 위임한 부동산
3. 압류재산 : 채무자가 세금을 체납한 경우 체납자의 재산을 압류한 후 국세징수법에 의해 강제적으로 체납세금을 회수하기 위해 캠코에 매각을 의뢰한 부동산
- 공매와 경매의 차이점
1. 경매보다 높은 수익률
2. 시간절약이 가능한 입찰방법
인터넷을 통한 전자입찰 방식으로 월요일부터 수요일 오후 5시까지 3일에 거쳐 입찰을 할 수 있다.
3. 유찰되어 다음 매각기일까지의 기간과 그 가감률
경매물건은 약 한 달 간격으로 감정금액의 20~30%씩 차감한 가격으로 매각절차를 진행한다. 그러나 공매의 경우 감정가에서 10%씩 유찰되어 1주일 간격으로 매각절차가 진행된다.
4. 보증금의 제공방법
첫 기일에 유찰되어 다시 진행할 경우 가감된 최저가격으로 진행되는데 입찰 참여시 경매는 '최저가의 10%'를 보증금액으로 납부해야 되고, 공매는 '입찰가의 10%' 이상을 납부해야 유효한 입찰이 된다.
5. 잔금납부방법
잔금납부기한은 감정가격이 1,000만원이 넘는 물건의 경우 기본 30일이 주어지고 이 기간에 납부하지 못했을 경우 추가로 10일이 더 주어진다. (중략) 단, 공매 낙찰물건이 1,000만원 미만이라면 매각결정일로부터 7일이내 잔금납부를 해야한다.
6. 명도절차
경매는 낙찰자가 손쉽게 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 인도명령이란 절차가 있으나 공매는 아직 없기 때문이다. 그래서 공매의 경우 점유자와 합의가 되지 않을 경우 점유자를 상대로 본안소송인 명도소송을 제기해야 한다.
7. 임차인 등 이해관계인의 배분요구 신청
공매 역시 2012.1.1.부터 '배분요구의 종기'를 정하도록 개정되었다. 따라서 공매공고 등기 전에 최선순위 전세권자 및 선순위임차인도 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있다. (중략) 채권자는 배분요구의 종기일 이후 이를 철회하지 못한다. 임차인 역시 배분요구종기일까지 대항력을 유지하고 있어야만 배분에 참여할 수 있다.
- 공매의 난해한 부분은 경매정보를 활용하라
공매공고의 임대차정보엔 왜 아무것도 기재되지 않은 것일까? 의외로 답은 쉽게 얻을 수 있었다. 공매는 '현황조사서'가 없기에 감정평가기관의 감정평가에 임대차조사를 의존한다. (중략) 이런 경우 현장조사와 권리분석을 통해 본인이 추가적인 조사를 한 뒤 종합적으로 입찰여부를 판단해야 한다. 나중에 해당동사무사로에 방문하여 전입세대열람을 했더니 명확하게 '정O기'라고 임차인의 남편이 세대주로 등재되어 있었다.
은행담당자에게 '진정한 임차인이고, 억울한 부분에 관해 금감원에 민원을 넣겠다는 취지'의 내용증명도 발송하고 임차인을 시켜 은행에 계속 항의방문을 시켰다. 결국 은행담당자와 협상이 타결되었다. 임차인의 최우선변제금액 1,600만원 중에 400만원을 은행에게 양보하고 나머지 1,200만원을 받는 것으로 최종 결정을 내린 후 채권은행에게 가처분 포기신청서를 제출하라고 하였다.
2. 공매부동산 검색 요령
- 물건 검색시 반드시 확인해야 할 사항
<임대차 정보>
임대차정보를 통해 권리분석을 할 때 임차인의 대항력이 있는지 유무를 확인해야 하고, 배분요구 여부도 확인해야 한다. 임대차내용을 보면 주거형물건의 경우 전입되어 있는 세대주와 상가의 경우 배분요구를 한 경우 사업자등록을 한 점유자를 파악할 수 있다.
<기타정보>
기타정보는 유의사항 및 사진정보, 관련정보를 한 눈에 확인할 수 있다. 이 중에서 '유의사항'은 경매로 비유하면 '매각물건명세서' 역할을 한다고 생각하면 이해가 빠를 것이다.
- 투자를 잘하려면 유찰의 원인부터 파악하라
공매물건이 저렴하게 유찰되는 원인을 나눠보면 크게 총 3가지라 할 수 있다.
1. 법리적으로 인수할 권리사항이 있는 경우
2. 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우
3. 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우
- 낙찰을 잘 받는 방법
1. 투자란 장점을 고루 갖춘 부동산을 사는 것이 아니다
2. 유찰의 원인부터 분석하라
3. 현재 모습보다 바뀔 모습을 상상하라
4. 100% 확신 후 입찰을 하면 떨어질 확률이 높다
5. 난이도와 수익률이 반드시 비례하는 것은 아니다
6. 해당물건의 숨은 이해관계를 파악하라
7. 조사는 남보다 일찍 시작하라
8. 판례와 실전을 별개로 생각하지 마라
9. 물건종별의 특징을 이해하고, 한 분야에 대한 전문성을 갖춰라
10. 엑셀과 기존 낙찰가는 참조만 할 뿐 맹신하지 마라
11. 불확실성에 대한 결단이 필요하다
3. 공매부동산의 권리분석 요령
- 공매물건의 4단계 권리분석 요령
1. 말소기준권리 찾기
말소기준권리 : 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기(등기부상에 '강제경매개시결정', '임의경매개시결정'이라고 볼수 있음), 담보가등기(등기부상에 '소유권이전청구권가등기'로 표시됨)
2. 등기부등본상의 권리분석
<등기부상 권리 중 인수되는 권리>
전소유자의 가압류, 배분요구하지 않은 선순위전세권(최선순위임차권은 배분요구를 하지 않아도 배분이 된다), 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등
<등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리>
배분요구하지 않은 대항력있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 그 외 해당부동산의 공법적인 제한사항 등
3. 임차인(점유자) 분석
4. 매각조건 및 배분금액 확인
- 낙찰을 잘못 받았다면 취소시켜라
사실상 건물만 매각되는 물건으로 취득하지 못하는 대지권 부분이 있는 것인데도 '토지 및 건물 일괄매각'이라고 기재하여 공매절차를 진행한 것이다.
한 줄 씩 매각결정취소신청서를 작성해갔다. (중략) '매각결정취소신청서'를 제출하고, 공매담당자에게 전화를 걸었다.
(중략) "그런데 대체 이 문구는 누가 작성하신 거죠?"
"제가 한 건데요."
"그렇다면 제가 잘못된 공고로 인해 대금미납을 하게 되어 결국 입찰보증금을 손해 본다면 담당자나 자산관리공사를 상대로 손해배상청구를 할 수 밖에 없겠군요?"
(중략) 아마도 필자가 매각결정취소 신청서 외에 담당자에게 전화를 하여 적극적으로 대처하지 않았다면 긍정적인 결과가 나오지 않았을 수도 있었을 것이다.
4. 공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령
- 공매로 상가 매입하기
공매사건에서는 감정평가서에 임대차정보를 기재해 놓는 경우도 종종 있기 때문이다. 하지만 감정평가서에서도 '꼬마야'라는 상호의 유아용품 판매점이 입점 되어 있다는 것 외에는 어떤 정보도 얻을 수 없었다. (중략) 항상 명심하자. 내가 어려우면 남도 어려운 법이다. 힘들면 힘들수록 수익을 더 높일 수 있다고 생각한다면 이런 난관도 즐길 수 있을 것이다. (중략) 즉, 웬만한 곳은 홈페이지를 갖고 있고 그 여건이 안 되더라도 인터넷 블로그나 카페 등에서 자신의 가게를 자세히 소개하고 있어서 인터넷 검색을 통해서 상가에 관한 정보를 얻어낼 수 있는 경우가 예상외로 많다.
(중략) 나는 아직도 임차인의 보증금액을 모른다. (중략) 그런데 등기부등본을 뒤적거리다가 문득 이 상가에 거액을 대출해준 은행이 떠올랐다. 본래 은행에서 공매물건에 관한 정보를 제공하는 것에 매우 비협조적이지만 지금은 낙찰가가 떨어질수록 은행의 피해가 막심하기에 입찰자에게 호의적일 수도 있다는 생각이 들었다. (중략)
"그것은 말씀드리기 곤란합니다."
"알겠습니다. 그럼 저는 이번에도 입찰을 못하겠네요. 그런데 이상하네요. 다른 은행의 경우엔 채권회수를 위해 호의적으로 말씀해주시던데요. 그리고 제가 임차인의 인적사항을 여쭤보는 것도 아니고 단지 임차보증금만 구두로 확인하는 것입니다."
".....그런가요? 그 상가에 임차인은 1,000만원/80만원에 임차하고 있습니다."
며칠동안 헤매고 돌아다녀도 얻지 못했던 정보를 5분 만에 전화통화로 해결되었다.
5. 공매부동산의 매각결정
- 아무도 거들떠보지 않을 때가 진정한 기회다
그런데 지금까지 투자를 하며 얻은 가장 큰 깨달음은 꼭 경제에 대한 정확한 전망을 예견해야만 안정적이고 꾸준한 수익을 올리는 것은 아니라는 것이다. (중략) 투자에서 제일 중요한 것은 상승장이든 하락장이든 얼마나 안정적으로 리스크 관리를 할 수 있느냐이다.
(중략) 현장에 가보니 주차공간도 1.5대로 항상 여유가 있는데다, 37평형이 제일 작은 평수여서 오피스텔 거주자들의 수준도 괜찮아 보였다(소형 오피스텔은 이른바 깍두기 아저씨들이나 밤업소 아가씨들이 거주하는 경우가 빈번하여 쓰레기를 무단 투척하는 사소한 문제부터 이런저런 잦은 문제가 벌어지는 등 골치 아픈 일이 한 두가지가 아닌데, 이처럼 30평대 이상의 아파트나 오피스텔에 거주하는 사람들은 그렇지 않기에 이러한 문제가 생길 염려는 하지 않아도 된다).
6. 공매부동산의 대금납부 및 매각결정 취소
- 매각결정의 취소
매각결정 후 매각결정취소를 하려면 낙찰자의 동의가 반드시 필요할까?
자산관리공사의 압류재산에 관한 업무편람과 2012.1.1. 개정된 국세징수법을 확인해보면 매각결정이 확정된 후 즉, 낙찰자가 매각결정통지서를 수령한 후에는 반드시 매수인의 동의를 거쳐 매각결정 취소를 신청해야 된다고 규정되어 있다. 하지만 대법원판례에서는 매수인의 동의 없이 체납자가 체납세금을 완납한 경우 매각결정취소가 가능하다고 판시하였다. 즉, 공매의 원인이 되는 압류금액을 변제하면 공매를 취소해야 된다는 것이다.
- 공매 감정가를 무조건 신뢰하지 마라
경·공매 감정가의 허와 실
감정평가사가 경·공매 진행의 위한 감정평가를 할 대에는 채권자의 수월한 채권회수를 위해 해당 부동산을 시세보다 높에 평가하는 것이 관례다. (중략) 따라서 경·공매 물건검색을 할 때 단순히 감정가에서 할인된 가격에 낙찰 받았느냐를 중요하게 여기겠지만 10억원 감정된 부동산을 5원원 대에 낙찰 받고 손해 보는 경우도 있다. (중략) 그런데 반대로 경·공매 감정이 되었더라도 어떤 경우엔 시세보다 저렴하게 평가되는 경우도 있다. 대표적인 예가 본격적으로 부동산이 상승장에 접어들기 전에 감정이 되어 시세상승분을 미처 평가하지 못하였거나 재개발이 지정되거나 호재가 반영되기 전에 감정평가가 된 경우다.
7. 공매부동산의 매각대금 배분
- 매각대금의 배분
공매 배분순위표
배당순위 내용 1순위 공매체납처분비 2순위 최우선변제(소액임차인), ★임금채권<근로복지공단 압류>★ 3순위 당해세(국세 중 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등)
당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 2순위이다.4순위 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력과 확정일자 있는 임차인, 당해세 이외의 조세들 간의 그 시간의 선후비료- 조세채권의 법정기일) 5순위 일반임금채권 6순위 담보물권보다 늦은 조세채권 7순위 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료 8순위 일반채권
8. 매각부동산의 배분방법
- 순위에 따른 구체적인 배분방법
1. {일반채권>확정일자 있는 임차권>저당권} 의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 성립선후를 불문하고, 권리관계에 있어 물권은 언제나 채권에 우선한다.
- 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면 그 임차권은 물권화된 채권이 되어 이후의 물권에 우선하는 우선변제권을 가지게 되기 때문이다.
2. {가압류>가압류>근저당권}의 경우(안분배당)
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 채권 상호간에는 시간의 선후에 관계없이 동등한 지위를 가지므로 이 사례에서도 우선순위 없이 평등하게 취급되어 안분배분한다.
- 안분배분의 계산방법 (해당채권액 / 각 채권의 합계액 x 배분액)
3. {가압류>근저당권>근저당권}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 먼저, 각 채권액별로 비례하여 1차 안분배분한 다음, 1번 근저당권자 B는 자기의 채권이 모두 회수될 때까지 후순위 권리자의 배분액으로부터 흡수하여 배분을 받는다.
- 이 사례에서는 1차로 가압류권자 A에게 3,600만원, 근저당권자 B에게 3,600만원, 근저당권자 C에게 4,800만원을 안분배분하고
- 그 다음 2차로 가압류권자 A에게 3,600만원을 배분하고, 근저당권자 B에게 근저당권자 C의 배분액에서 B의 채권이 모두 만족할 때까지 2,400만원을 흡수하여 6,000만원을 배분하고, 마지막으로 근저당권자 C에게 나머지 2,400만원을 각 배분한다. (안분후흡수설)
- 가압류권자 A의 경우, 법원은 A에게 배분된 배분금 3,600만원을 공탁하고, 가압류권자 A는 채무자를 상대로 소송을 제기하여 승소판결을 받아 공탁금을 회수하게 된다.
4. {가압류>근저당권>압류(가압류)}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 먼저, 각 채권액별로 비례하여 1차 안분배분{A의 경우 : 4,000/(4,000+6,000+6,000) x 12,000(=매각대금)=3,000만원}한 다음, 근저당권자 B는 자기의 채권이 모두 회수될 때까지 후순위 압류권자 C의 배분액으로부터 흡수하여 배분을 받는다.
- 이 사례에서는 1단계로 가압류권자 A에게 3,000만원, 근저당권자 B에게 4,500만원, 압류권자 C에게 4,500만원을 안분배분하고, 2단계로 근저당권자 B에게 압류권자 C의 배분액에서 B의 채권이 모두 만족할 때까지 1,500만원을 흡수하여 6,000만원을 배분하고, 마지막으로 압류권자 C에게 나머지 3,000만원을 각 배분한다.
5. {가압류>저당권>가압류>근저당권}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 이 사례 역시 안분후흡수설에 따라 각 채권에 비례하여 안분배분한 후 흡수배분한다.
- 먼저, 1단계로 안분하여 각 채권액의 비율대로 가압류권자 A에게 3,000만원, 저당권자 B에게 3,000만원, 가압류권자 C에게 3,000만원, 근저당권자 D에게 3,000만원을 배분한다.
- 그 다음 2단계로 가압류권자 A에게 3,000만원을 배분하고, 물권인 저당권자 B에게 B의 채권이 모두 만족할 때까지 C와 D의 배분액 6,000만원에서 5,000만원을 흡수하여 8,000만원을 배분하고, 마지막으로 남은 1,000만원을 가압류권자 C와 근저당권자 D에게 안분하여 각 500만원씩 배분한다.
6. {가압류>근저당권>당해세가 아닌 조세>가압류}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 이 사례도 각 채권에 비례하여 안분배분한 후 흡수배분한다.
- 근저당권자인 B는 안분금액 중 자신의 청구채권에 미치지 못하는 2,000만원을 조세권자인 C와 가압류권자인 D로부터 흡수할 수 있는 데 C와 D사이에서는 C가 D보다 우선하므로 B는 상대적으로 열후한 D로부터 1,000만원을 흡수한 뒤 그 나머지 1,000만원을 C로부터 흡수, 총 2,000만원을 흡수하여 자신의 채권을 모두 만족하게 된다.
- 조세권자 C는 자신이 흡수당한 뒤 안분액에 미치지 못하는 4,000만원이 아니라 1차 안분액의 한도 내인 3,000만원만 흡수하며, 흡수당하는 족에서도 1차 안분비례한 금액의 한도 내에서만 흡수당하는 것이고 흡수된 후 자신이 다른 채권자로부터 다시 흡수하여 배분받은 금액은 또 다시 우선채권자에게 흡수당하지 않는다.
7. {가압류>근저당권>당해세가 아닌 조세>근저당권>가압류}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 근저당권자 B는 자신보다 후순위에 있는 C,D,E로부터 청구액에 미치지 못하는 2,500만원을 흡수할 수 있으므로, 이 중 가장 열후한 E로부터 500만원을 흡수하고 나머지 2,000만원을 D로부터 흡수함으로써 결국 자신의 청구채권인 5,000만원을 모두 만족하게 된다.
- 다음 근저당권자인 D가 1차 안분액 중 청구액에 미치지 못하는 2,500만원을 흡수하여야 하나 D가 흡수할 수 있는 E는 이미 모든 안분액을 상실하였으므로 흡수하지 못한다.
- 조세권자인 C가 자신의 안분액 중 청구액에 미치지 못하는 1,500만원을 흡수하여야 하는데 조세권자의 경우 선순위 근저당권자를 제외한 우선순위의 채권자로부터 그보다 열후한 채권자의 순서대로 흡수할 수 있는 금액이 남을 때까지 1회 순환하며 흡수하므로 A,D,그리고 E로부터 흡수하게 된다.
8. {가압류>근저당권1>소유권이전>근저당권2(신청채권자)}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 먼저 선순위 가압류권자 A와 1번 근저당권자 B가 각자의 채권액에 비례하여 안분배분을 받고 남은 금액이 있으면 현재 소유자의 채권자인 2번 근저당권자 D가 배분받고 배분절차가 종결하게 된다.
9. {부분 전세권>임차권>근저당권(신청채권자)}의 경우
가. 배분순위 및 배분액
- 위 그림 참고
나. 해설
- 전세권자 A의 점유부분과 임차권자 B의 점유부분이 다른 경우에는 전세권이 경락으로 인하여 소멸하더라도 임차권자 B의 권리는 말소기준권리인 C의 근저당권보다 먼저 대항력을 갖추었기 때문에 경락으로 소멸되지 아니하고 매수인이 인수하게 된다.
- 건물 일부의 전세권자에게 건물 전부에 대한 매각대금에서의 우선변제권은 인정된다.
9. 공매부동산의 눈에 보이지 않는 3가지 함정
- 눈에 보이지 않는 3가지 함정
<함정1. 조세채권의 법정기일>
임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자보다 빠를지라도 배분순위는 늦을 수 있기 때문이다. 왜냐하면 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분되기 때문이다.
(중략) 조세채권은 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 등 기타의 채권에 우선하여 징수한다(국세기본법 제 35조 제1항, 지방세법 제 31조 제1항).
<함정2. 당해세>
당해세란 매각부동산 자체에 부관된 조세와 가산금을 말한다. (중략) 공매투자자는 '공매배분순위표' 중에서 1순위에서 4순위까지는 임차인이 배분순위에 밀려 인수할 수 있는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 숙지하고 있어야 한다. 위 순위를 보면 입찰부동산에 당해세가 있는 경우, 당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위라는 것을 알 수 있다. 따라서 임차인이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고 확정일자를 갖췄더라도 배분순위가 늦을 수 있기에 주의하고 또 주의해야 한다.
<함정3. 근로복지공단 압류>
'공매배분순위표'를 보면 해당부동산에 근로복지공단의 압류가 있는 경우 압류일자에 관계없이 무조건 2순위로 배분을 받는다. 소액임차인의 최우선변제금액과 동순위다. 따라서 해당부동산에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있고, 그 뒤에 근로복지공단의 압류가 있는 경우에는 반드시 그 금액을 확인해야 한다.
(중략) 위 오피스텔의 감정가격이 5,500만원이고, 1순위 금액이 임차인의 최우선변제(1,600만원)금액과 근로복지공단(8,500만원)으로 감정가격을 훨씬 상회한다. 이 경우 임차인의 배분금액은 낙찰가(1,600/(8,500+1,600))으로 최우선변제금액조차 전부 변제받지 못한다. 결국 감정가대로 낙찰 받았을 경우 추가로 인수해야 할 금액이 생긴다.
- 신탁공매라는 새로운 분야에 도전하라
<상사유치권이란>
상법 제58조(상사유치권)
상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
10. 공매부동산의 명도의 기술
- 명도의 기술
명도할 때 점유자에게 인식시켜야 하는 것!!
1. 낙찰자가 점유자보다 법적우위에 있다는 것
2. 점유자가 흥분하여 기물파손이나 버티기를 할 경우 형사상 책임도 져야 한다는 것
3. 강제집행을 하게 되면 그 현장은 처참하다는 것과 그 비용 또한 점유자에게 재청구할 수 있다는 것
4. 법적절차로 진행될 경우 무상으로 거주했던 기간의 월세(차임)도 청구할 것이라는 것
5. 결국 점유자가 이사비를 받고 나가는 것만이 최선의 선택이라는 것
- 수탁재산 공매로 아파트 50채 주인되기
수탁재산이란 개인이나 기업이 소유하고 있는 부동산에 관하여 자산관리공사에 의뢰하여 공개적으로 매각하는 것을 말한다. (중략) 이런 수탁재산은 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 1) 첫번째로 금융기관 및 기업이 소유하고 있던 비업무용 부동산을 매각하는 경우이고, 2) 두번째는 개인 소유의 양도소득세 관련 부동산을 매각하는 경우다.
11. 공매부동산의 낙찰 수 법적절차
- 낙찰 후 법적절차 개요
1. 내용증명
2. 점유이전금지가처분
점유이전금지가처분이란 명도소송이나 인도명령을 신청하기 전이나 그 결과가 나오기 전에 해당부동산의 점유에 대한 변경을 금하는 예방조치이다. (중략) 명도소송을 제기해야 할 경우 반드시 그 전에 점유이전금지가처분을 해둘 것을 추천한다.
3. 명도소송
낙찰자가 내용증명을 발송하고, 점유이전금지가처분 등 여러 단계로 압박을 해도 점유자와 명도에 관한 협의가 되지 않을 경우 지체하지 말로 관할법원에 명도소송을 제기해야 한다.
4. 명도소송부터 강제집행까지
1) 명도소송 상대방 확인하기
2) 명도소장 접수하기
3) 소장부본에 관한 주소보정
4) 명도소송 소요기간
5) 판결문에 기한 강제집행 신청
6) 집행비용예납
7) 집행계고(=예고)
8) 노무비 납부
9) 강제집행
10) 최고서 발송
11) 유체동산 매각신청
12) 집행비용 예납 및 공탁
13) 유체동산감정
14) 집행비용확정결정신청
15) 유체동산경매실시
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