송사무장의 부동산 경매의 기술 - 송희창

송사무장의 부동산 경매의 기술

 

 

송사무장님의 책은 예전에도 한번 읽었던 적이 있는데 , 최근 경매 관련 책을 찾다가 이책이 눈에 띄었다.

 

그래서 이번에도 어김없이 책 리뷰를 남기려고 한다. 

 

 

1. 초보도 할 수 있는 주거형 물건

- 입찰 전에 알아두어야 할 사항

   > 입찰보증금은 입찰 전날 수표 한장으로 미리 준비해 높으면 편하고, 재매각의 경우 법원별로 최저의 20~30%를 준비해야 한다. 

   > 매각허가결정 : 낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정된다(1주).

   > 항고기간 : 매각허가결정 후 1주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계인의 항고가 가능하다(1주).

   > 잔금납부기일지정 : 낙찰 후 2주(매각허가결정, 항고마감)가 지나면 낙찰부동산의 잔금납부일이 지정된다.

   > 잔금납부와 소유권이전 : 지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 하면 된다. 

- 등기부등본 제대로 보는법

   > 표제부 : 부동산 소재지와 건물의 외형 및 건축 시점, 상태를 가늠하는 부분

      ① '대지권이 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다.

      ② 토지의 분할이나 지목변경, 건물구조변경이나 증축 등 변경 사항도 기재된다(건축법상 사용승인 여부, 토지별도등기 유무).

   > 갑구 : 소유권 변동에 관련된 일체의 사항

      ① 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분 있는지 반드시 확인해야 한다(이럴 경우 후순위이지만, 인수되는 권리이기 때문에 입찰하면 안된다).

   > 을구 : 해당 부동산의 채부(근저당) 및 임대관계(전세권등기, 임차권등기) 확인

      ① 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권)가 기재되고, 이러한 권리의 변경, 이전, 말소도 기재된다.

- 권리분석 하기

   > 말소기준권리가 될 수 있는 것들

      ① (근)저당권

      ② (가)압류

      ③ 담보가등기

      ④ 경매기입등기(등기부등본에 보면 '강제경매개시결정'이라고 표시되어 있다)

 

 

2. 초보에서 중수되기

- 위장 임차인 실전사례

그너라 나는 그들의 말을 자르고, 반박하며 그들의 행동이 왜 죄가 되는지 설명했다. (중략) 그리고 보기 좋게 형광펜으로 칠해진 징역 10개월에 대한 판례도 꺼내 놓았다. (중략) 이럴 때 소유자와 너무 오래 대화하고 법까지 들먹이면 약발(?)이 떨어진다. 마지막 선전포고를 날리고 그 자리에서 바로 나와야 한다. (중략) 그들은 밖으로 나가는 나를 보며 고소장을 놓고 가라고 했지만 나는 판결문 하나만 딸랑 남겨놓고 그 자리에서 일어났다. 

 

이 대목에서 역시 송사무장님의 내공은 정말 대단하다는 걸 느꼈다. 다시한번 기억하고 싶은 부분이라 따로 표시를 해두었다. 

 

 

- 개별경매란

   > 채권자가 채권의 담보 목적으로 채무자로부터 여러 개의 담보를 제공받아 그 위에 저당권을 설정할 수 있는데, 이것을 공동저당 또는 공동담보라고 한다.

   > 공동담보의 경우 경매를 신청하게 되면 담보목적물 모두가 경매로 매각되는데 이때 각각의 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 매각을 실시한다. 이것을 개별경매라고 한다. 

- 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우

   > 경매와 공매가 동시에 진행될 때 잔금을 빨리 낸 낙찰자가 소유권을 갖게 된다.

   > 경매는 낙찰일로부터 총 2주가 경과되어야 잔금 납부가 가능하다.

   > 공매는 낙찰일 다음주 월요일에 매각허가결정이 되어 잔금납부가 가능하다. 

- 경매와 공매의 차이

   > 명도절차

      ① 경매에는 낙찰자에게 부동산 강제집행을(인도집행)을 간소화하기 위한 인도명령 제도가 있으나 공매에는 없다. 

      ② 공매의 경우에는 점유자와 합의가 되지 않을 때에는 점유자를 상대로 본안소송(명도소송)을 제기해야 한다. 

      ③ 명도소송은 기본적으로 6개월~1년가량 소요된다.

   > 유찰 및 그 감가율

      ① 경매는 유찰될 경우, 법원에 따라 20~30%씩 저감한 가격으로 유찰된 날로부터 그 다음 달 비슷한 일자에 매각절차를 진행한다.

      ② 공매는 10%씩 1주일마다 유찰된다. 

- 다가구주택 낙찰기

   > 대항력이 있는데 법원에 배당요구 신청을 하지 않은 경우

      ① 소유자나 채무자의 친인척인 경우

      ② 친구 집에 얹혀사는 사람

      ③ 신용불량자일 경우

      ④ 직장생활이 너무 바빠 법원에서 배당요구 최고통지를 받고도 배당요구 신청을 못 한 경우

      ⑤ 부부인데도 따로 전입되어 있는 경우

      ⑥ 실제 임차인이 맞는데 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우

      ⑦ 점유자가 무식해서 배당요구를 하지 못한 경우

      ⑧ 건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못 받아서 받을 때까지 눌러 사는 경우

 

<협상의 법칙>
단순한 원리지만 상대받에게 친절하게 대하고 먼저 베풀어라. 음료수 한 박스의 힘은 대단하다.

<가구 수가 많을 때 명도 하는 방법>
사람들은 대부분 가장 저항이 센 가구나 대표를 맡은 사람을 먼저 명도하는 것이 우선이라고 알고 있다. (중략) 하지만 나는 상황에 따라 대표를 제거한다. (중략) 명도 해야 할 가구 수가 많을 때는 가장 먼저 이사를 나갈 수 있는 집을 찾아야 한다. 늦 이사를 가고 싶어 하는 집을 찾는 것이다. (중략) 이사비 영수증은 실제 지급했던 금액보다 적은 금액으로 따로 작성해둔다. (중략) 앞으로 이사가 늦어지면 늦어질수록 이 금액에서 점점 줄어든다고 하거나 아예 국물도 없다고 하면 대부분 빠른 이사를 결정한다.

 

   > 현장조사 제대로 하는 방법

      ① 현장조사 시 공부서류를 지참한 후 대조작업을 한다.

            : 토지나 공장 등 경계가 불분명한 부동산에 입찰할 경우 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 지참하여 확인한다.

            : 빌라나 오피스텔, 연립의 경우 실제 등기부등본이나 건출물대장상 기재된 주소와 현황 일치 여부도 확인한다.

      ② 시세조사는 두곳 이상의 부동산을 방문한다.

      ③ 현장의 결점부터 찾아야 한다.

            : 도시가수 설치여부, 건물의 방수공사, 화재발생여부, 채광, 건물의 노후도 등을 점검한다.

      ④ 점유자가 누구인지 확인 한다.

            : 유치권 신고 물건은 현장 조사 시 실제 그 부동산을 누가 점유하는지 꼭 파악해야 한다.

      ⑤ 연체된 공과금이나 추가공사 여부를 따져봐야 한다.

            : 집합건물 체납 관리비의 경우 낙찰자가 공용부분의 관리비를 부담해야 한다.

            : 전기요금, 가스요금, 수도요금은 낙찰 후 등기부등본을 갖고 기관에 방문하거나 전화로 연락하면 소유권이전등기 후에 발생한 요금에대해서만 납부하도록 처리해준다.

      ⑥ 농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰 전에 확인 한다.

            : 전, 답, 과수원일 경우 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야만 매각허가결정을 받을 수 있다. 

            : 농지의 경우에는 매각물건명세서의 특별매각조건에 '농취증미제출시 보증금 몰수'라는 문구가 있으니 잘 확인해야 한다.

- 준주거지역의 단독주택

   > 준주거지역의 경우 용적률은 각 지역의 조례에 따라 본래 토지 면적의 200~500%까지 건물을 신축할 수 있기에 현재 있는 건물이 아닌 미래 땅의 가치를 보고 접근하는 것이다. 

필자가 건축설계사무소를 통해 알아본 결과, 이 물건의 경우에는 단독주택을 철거한 수 도시형생활주택 24세대를 신축할 수 있는 부지였고, 두 필지로 나누어 한 필지에 12세대를 지을 수 있어서 부지만 매도도 가능한 물건이었다. 

 

3. 명도의 기술

- 명도의 기술

   > 부드럽지만 강하게 다가서라

첫 대면 시 강제집행이니 법적 절차를 운운하며 대응하기 보다는 일단 청취모드로 돌입해야 한다. (중략) 그렇다고 하소연을 마냥 듣기만 하면 안된다. 대화 중간 중간에 말을 끊고 낙찰자의 의사를 피력해야 한다. 법적으로 낙찰자가 우위에 있다는 사실을 잘 표현해야 협상이 결렬되었을 때 법적 절차를 진행하여 강제집행까지 하게 되면 처참한 결과가 나온다는 것도 간적적으로 대화 중간에 알려줄 필요가 있다.

   > 아군을 추가하라

대화에 경매를 잘하는 사장님이라는 가상의 아군을 한 명 끼워 넣었다. 여기에 엄청난 차이가 있다. 점유자로서는 더 할 말이 없어지는 것이다. (중략) 이렇게 되면 점유자가 낙찰자에게 드러내고 불만을 표시하기도 모호하다. (중략) 낙찰자는 즉답을 피하고 추후 통보가 가능한데, 이것은 현장에서 즉답하는 것과 엄청난 차이가 있다. 

   > 가구 수가 많거나 점유자가 많은 경우

      ① 법적 절차는 미리미리 준비하라

      ② 처음 방문할 때 모든 가구를 한곳에 모이게 해서 그들의 의견을 들어라

      ③ 첫 명도 대상을 선정하라

      ④ 점유자들을 떼어 놓아라

      ⑤ 각개전투에 돌입하라. 사정이 급한 가구를 골라서 먼저 이사시켜라

      ⑥ 축소된 영수증으로 나머지 가구들을 압박하라

- 유용한 내용증명

   > 내용증명 작성방법

      ① 자신에게 맞는 상황의 제목을 적는다.

      ② 발신인의 성명, 주소를 기재하고, 수신인의 성명, 주소를 기재한다.

      ③ 자신의 상황과 추후 진행할 절차를 고려하여 그에 맞는 내용을 기재한다.

   > 내용증명의 발송

      ① 본인 보관용 1부, 추가로 사본 2부(우체국 보관1, 상대방용1)를 만든다.

 

 

4. 중수에서 고수 따라잡기

- 유치권 실전사례

   > 유치권 허점을 찾아내라

공사업자는 0000.00.00에 공사도급 계약을 체결하고 0000.00.00에 공사 완료하기로 약정했다고 했는데, 이 건물은 ~0000.00.00까지 전세권 설정이 되어 있다. 유치권 금액이 몇 백만원도 아닌 00만원의 대공사인데 공사하는 도중에 임차인이 살고 있다는 것은 말이 안 되었다.(중략) 모든 사실관계가 밝혀졌다. 공사 기간과 유치권자가 점유하지 않았다는 부분에 대한 소명을 제대로 하여 인도명령신청을 하면 단시간에 명도가 가능할 것으로 판단했다. 

<부동산 인도 집행 절차>
인도명령신청 -▶ 인도명령결정 -▶ 점유자에게 인도명령결정문 송달 -▶ 해당 계에서 송달증명원 발급 -▶ 송달증명원 + 인도명령결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행 신청 -▶ 집행비용 예납 -▶ 점유자에게 집행 계고(예고) -▶ 부동산 인도 집행 시행 -▶ 유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우)

 

- 유치권 제대로 알면 큰 수익 난다

   > 유치권 권리를 주장할 수 있는 경우

      ① 경매부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을 때

      ② 임차인 또는 제3취득자의 필요비와 유익비

            : 임차인이나 제3취득자가 하수도나 도로 개통 후 지출한 비용이나 개량과 보존행위를 함으로써 건물의 객관적 가치를 증대한 경우에 속한다.

      ③ 손해배상채권

            : 채무불이행에 따른 손해배상청구권은 원채권의 연장이라고 보아야 하므로 경매물건이 손해배상채권과 관련이 있을 경우 유치권항변을 주장할 수 있다.

   > 유치권의 성립요건

      ① 유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야 한다.

      ② 채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야 한다. 

            : 유치권 점유는 직접 점유하거나 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유해도 인정되고, 잠금장치를 하고 명인 공고를 해두는 것으로도 점유가 인정된다.

      ③ 경매기입등기(압류) 전에 점유해야한다.

      ④ 공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성 시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다.

   > 공매의 숨은 보석을 찾아라<수탁재산>

            : 수탁재산은 금융기관 및 기업체가 비업무용으로 보유중이던 자산을 기업의 사정에 의해 한국자산관리공사에 매각을 위임한 재산을 말한다.

 

- 대부도 포도밭 낙찰기

내 허락 없이 포도밭을 사용했으니 내 지분만큼 포도를 내 놓으라는 부당이득금 반환청구소장을 작성하여 법원에 접수했다.

 

- 17만평 vs 20평

<공유자 우선매수권이란>
공유자가 있는 경매 물건을 낙찰 받아 최고가매수신고인이 되었더라도 공유자의 우선매수신고로 인해 차순위매수신고인의 지위가 될 여지가 있다. 따라서 법원경매 시 공유자 물건의 경매에 참여한는 경우에는 항상 공유자우선매수신청이 들어올 것을 대비하여 경매에 임하여야 한다. 

 

- 지분 부동산 제대로 알기

   > 어떠한 경우 지분부동산이 경매에 나올까?

      ① 자녀들이 부모에게 상속받은 부동산을 자녀들 명의로 상속 등기한 후 형제들끼리 지분소유했는데, 그 중 한사람의 지분에 채무가 발생하고 갚지 못하여 그 지분에 경매 신청을 하는 경우

      ② 부동산을 부부 공동명의로 샀는데, 부부 중 한 사람의 사업이 부도나거나 파산한 경우

      ③ 종중 땅이나 부동산

- 법정지상권 실전사례

<재판상 화해>
소송 도중에 원고와 피고가 합의한 사항을 화해조서에 기재함으로써 성립한다. 재판상 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있으며 화해가 성립되면 종전의 다툼 있는 법률관례를 바탕으로 한 권리, 의무관계는 소멸하고 화해 내용에 따른 새로운 권리, 의무관계가 성립된다. 

- 법정지상권 제대로 알기

   > 법정지상권 

      ① 토지와 지상 건물이 동일인에게 귀속하고 있었으나, 저당권에 의한 경매의 원인으로 각각 소유가 달라진 때에 건물 소유자를 보호하기 위해서 법률의 규정에 따라 당연히 인정되는 지상권이 법정지상권이다.

      ② 법률규정에 따른 취득이므로 등기를 필요로 하지 않는다. 

   > 법정지상권이 성립하지 않는 경우

      ① 토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물

      ② 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물

      ③ 건물주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물

      ④ 공유지분 토지 위에 서 있는 1인 건물

      ⑤ 건물주가 토지주에게 지료판결을 받고도 2년 넘게 지료지급을 연체한 건물

      ⑥ 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우(주벽, 기둥, 지붕을 갖추지 못한 건물)

- 지료 제대로 알기

   > 지료 정의

      ① 지상권자(건물주)가 토지사용 대가로 토지소유자에게 지급해야 하는 금전이다.

   > 지료금액의 산정

      ① 지료액수와 지료 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이것을 토지등기부등본에 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있다. 

      ② 토지주는 법원을 통한 지료청구나 지료에 관한 약정을 해야만 건물주에게 지료 지급연체에 대한 책음을 물을 수 있다. 

      ③ 지상권이 성립되는 건물이라 할지라도 토지주와 건물주 사이에 법원을 통해 정해진 지료가 있을 경우 판결이 확정된 후에도 건물주가 지료지급을 2년 이상 연체한 때에는 토지주는 건물주에게 지상권소멸청구를 할 수 있다.