연봉 3천만원 구과장은 어떻게 월급만으로 부동산투자를 했을까? - 구짱(안정호)

연봉 3천 구과장은 어떻게 월급만으로 부동산 투자를 했을까?

부동산 책 5번째 리뷰이다.

우연히 이 책을 알게되었는데, 도움이 많이 되었다.

이번에도 나중에 책 회고를 위해 정리를 했다.


1. 월급만으로는 미래를 대비할 수 없다.
- 부동산 투자에 대한 편견을 버려라

> 부동산 정보는 국가기관을 통해 모든 국민에게 오픈되어 있다. 그 정보를 얼마나 본인의 것으로 만들고, 얼마나 손품과 발품을 팔았는지에 따라 기회를 잡을 수 있는 확률이 달라지는 것이다.
> 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)를 자주보자.
- 과거가 아니라 미래를 보자
> 투자라는 것은 과거의 차트만 보고 쉽게 판단해서는 안된다.
> 구도시는 인프라가 대부분 완성된 상태로 철저하게 공급과 수요에 의해 등락을 반복한다.
① 인허가, 착공 및 분양물량, 인구 유입, 세대수 증가를 중심으로 분석하면 된다.
> 신도시는 '계획적으로 개발된 새로운 도시 주거지'를 포괄적으로 지칭한다.
① 대표적으로 '위성도시'와 '침상도시'가 있다.
: 위성도시는 도신의 과밀 인구와 과도하게 밀집한 각종 시설을 분산시키기 위해 건설된 신도시다.
: 침상도시는 주택 지역이 특화된 신도시를 말한다.
② 신도시는 구도시 분석에 필요한 인허가, 착공 및 분양, 인구 유입, 세대수뿐 아니라 개발계획 진행 여부까지 봐야한다.

2. 월급쟁이를 위한 부동산 투자의 첫걸음
- 습관을 고치고 종잣돈을 모아라.
> 종잣돈을 모드는 7가지 방법
① 적금 풍차 돌리기
② 돈줄 새는 구멍 막기
③ 식비 줄이기
④ 수입 늘리기
⑤ 똑똑하게 통장 관리하기

통장쪼개기

: 시중 은행이 안전하지만 5천만 원 이하의 소액 종잣돈 모으기라면 상호저축은행 등 금리가 유리한 제2금융권에 저축하는 것도 하나의 방법이다.
: 저축은행중앙회 홈페이지(www.fsb.or.kr)에서 금리가 높은 예적금 상품을 쉽게 찾을 수 있다.
⑥ 청약통장을 만들자
⑦ 청년우대형 청약통장에 가입하기
- 부동산 투자도 기초 체력이 필요하다
> 부동산, 경제, 정치는 유기적으로 움직이므로 뉴스를 구독하는 것이다.
> 정부기관에서 발표하는 부동산 자료도 반드시 살펴봐야 한다.
① 부동산 정보의 반 이상은 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)에서 얻을 수 있다.
> 입지가 좋은지는 그 지역에 사는 사람이 가장 잘안다. 그 지역 부동산 카페에 들어가보면 쉽게 파악할 수 있다.
> 만일 초보 투자자거나 회사를 다니는 월급쟁이라면 공매를 추천한다.
① 공매는 국유재산과 공공기관의 부동산 권리관계가 분명해 거래를 투명하게 처리할 수 있다.
② 권리분석과 명도가 필요없다.
③ 온비드 홈페이지(www.onbid.co.kr)를 통해 공매 정보를 확인할 수 있다.

3. 실전 부동산 투자 노하우
- 트렌드와 입지 분석 노하우
> 1~2인 가구가 점차 증가하고 있다.
> 1인당 10평이라는 최소한의 공간에서 생활할 수 있는 '핏 사이징' 이 활발해지고 있다.
: 주거비를 깎을 수 있다면 1인 기준으로 10평 정도는 감수할 수 있다는 의미다.
> 통계청에서 발표한 자료에 따르면 1인 가구의 증가율이 가장 높은 곳은 인천시다.
: 따라서 소형 주택은 서울보다 인천에서 투자 물건을 찾는 것이 바람직하다.
> 신도시의 투자 타이밍
: 개발 초기부터 신도시가 성숙/완성에 이르기까지는 짧게는 10년, 길게는 20년이 소요된다.
: 신도시 성장 과정을 초기 단계 > 성장 단계 > 성숙 단계로 나누어 보자.
: 신도시 투자 시 초기 단계의 진입이 사장 많은 수익을 낼 수 있지만 가장 리스크가 큰 시기이기도 하다.
- 아파트 매매, 어떻게 접근해야 할까?
> 가장 확실한 방법은 청약을 통한 매수다
: 청약은 아파트투유 홈페이지(www.apt2you.com)에서 진행된다.
: 청약주택의 종류는 국민주택과 민영주택으로 구분된다.
: 청약주택의 공급방식은 분양과 임대로 구분된다.

구분	국민주택	민영주택
공급주체	①주택도시기금을 지원받아 공급 ②지방단체/LH한국토지주택공사/지방공사가 건설한 주택 중 전용면적 85 이하	①국가/지방단체/LH한국토지주택공사/공공기관이 공급하는 전용면적 85 초과의 주택 ②민간건설회사에서 건설한 주택

> 아파트의 가치를 높이는 요소들(내부요소)
① 건폐율과 용적률
② 주차장 면적
③ 층고
④ 특화설계 여부
⑤ 커뮤니티 시설
⑥ 인테리어 및 옵션
: 실거주 목적이라면 본인취향에 맞는 옵션을 선택하고, 투자 목적이라면 발코니 확장과 시스템 에어컨만 선택하는 것이 유리하다.
⑦ 평면 타입
⑧ 조경
⑨ 아파트 스타일
: 복도형은 가격이 저렴한 대신, 사생활 침해 우려가 높고 전용면적이 낮다.
: 계단형은 복도형보다 사생활 보호가 원활하고 전용면적이 넓다.
: 판상형은 일자형으로 배치된 형식으로 통풍, 채광, 환기 기능이 우수하다.
> 아파트의 가치를 높이는 요소들(외부요소)
① 대중교통
: 역세권의 범위는 통상 도보 기준으로 15분 이내 거리로 본다.
② 상권
③ 의료시설
④ 관공서
⑤ 학교
⑥ 조망권
⑦ 건설사 브랜드
⑧ 인구
⑨ 일자리
: 대기업이 몰려있는 지역은 오피스텔, 다가구 주택 등 1-2인을 위한 주거시설이 유망하다.
> 서울은 장래 도시 발전을 위해 필요한 대규모 가용지가 부족한 실정이다.
① 대표적인 가용지는 용산지구, 삼성동 한전부지일대, 창동 차량기지 일대, 서초 롯데칠성부지 일대, 수색역 일대, 구로 차량기지 일대, 광운대역 주변 등이 있다.
- 결국 관건은 공실률이다
> 공실이 없는 아파트를 만드는 노하우
① 관리사무실에 방문해 입주율을 확인한다.
② 인국 부동산에 연락해 매물과 시세를 알아본다.
③ 애초에 최대한 비수기를 피해서 계약하고, 계약시 임대종료일을 성수기로 지정한다.
④ 보증금 또는 월세를 인하하는 것보다 그 비용만큼 무료로 사용 혜택을 주는 것이 효과적이다.
⑤ 보일러 수리가 생기면 집주인이 교체해주는게 맞다. 보일러 교체비용은 양도소득세 계산시 필요 경비로 인정받을 수 있다.
> 인테리어 업체를 잘 고를 수 있게 도와주는 '건설업체 파인더' 앱을 참고하자. 신뢰할 수 있는 업체를 검색할 수 있다.
- 소홀히 하면 손해보는 임장
> 토지는 다르게 접근해야 한다
① 토지 임장 경험이 없는 초보자는 전문가와 동행하는 것이 좋다. (부동산 스터디 회원/부동산 컨설팅 업체 등)
② 토지 중 임야는 묘지가 있는지부터 확인해야 한다.
③ 아파트 임장시 비 내리는 날에 누수 여부를 판단할 수 있듯이, 토지 임장도 비가 오는 날 토질과 배수상태, 침수여부, 토사붕괴 여부 등을 확인할 수 있다.
④ 땅은 여름과 겨울에만 봐서는 안된다. 눈과 우거진 풀 때문에 제대로 토질 파악이 어렵다.

4. 실전 토지 투자 노하우
- 토지에 저축하라
> 부동산 관련 정보는 누구에게나 공유되어 있다. 모르는 정보가 있더라도 정보공개포털 홈페이지(www.open.go.kr)에서 정보공개요청을 통해 얻을 수 있다.
- 토지 투자, 사전지식이 중요하다
> 토지이용규제정보서비스 홈페이지(luris.molit.go.kr)에서 '토지이용계획확인원'을 통해 해당 토지의 용도와 규제사항, 건폐율 용적률 등을 확인할 수 있다.
> 밸류맵 앱으로 2006년부터 최근까지 거래된 모든 부동산의 실거래가를 확인하는 방법이 있다.
> 토지 투자 시 수익을 낼 수 있는 가장 좋은 방법은 건물을 올리는 일이다.
> 지분 투자는 신중하게 접근하자.
- 농지 투자, 어떻게 해야 할까?
> 토지 중에서도 특히 농지는 매수 목적이 뚜렷해야 한다.
① 농사를 지을 것인지
② 호재 지역 투자인지
③ 농지 은행에 맡겨서 농지 연금을 받을 것인지
> 농지원부가 있으면 단위농협 조합원 가입이 가능하다. 출자한 금액에 대한 배당을 주는데 은행 이자보다 높다.
> 농지를 소유하고 있지만 소득이 줄어 생활자금이 부족한 경우, 농지를 담보로 매월 일정액의 자금을 연금처럼 받을 수 있는 농지연금 제도가 있다.
- 기획부동산에 당하지 않는 법
> 토지를 매수하기 전 반드시 확인해야 하는 서류
① 토지등기부등본
② 건축물대장
③ 토지(임야)대장
④ 지적도
⑤ 토지이용계획확인원

5. 종잣돈에 따른 단계별 투자 노하우
- 월급으로 시작하는 소액투자
> 급매나 경매로 저렴하게 낙찰받아 레버지를 활용하는 방법이 있다.
> 온비드를 잘 찾아보면 저렴하게 살 수 있는 공매 물건이 많다.
> 도심지의 자투리땅은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말하는데, 경매나 공매를 통해 시세보다 20-30% 저렴하게 낙찰받을 수 있다.
- 연봉으로 부동산에 투자하라
> 아파트의 건설주기는 계획부터 입주까지 짧게는 3년, 재개발/재건축은 짧으면 5년, 보통은 10년이 소요된다.
① 주기를 참고하여 아파트 가격 등락의 주기가 짧게는 3-4년, 길게는 10년 사이클로 돌아가는 걸 알 수 있다.
② 이런 사이클 기준으로 투자 타이밍을 잡으면 투자에 도움이 될 것이다.
- 퇴직금으로 부동산을 소유하라
> 수익형 부동산을 크게 주거용, 상업/업무용, 숙박용으로 분류된다.
① 주거용 부동산은 상업/업무용, 숙박용부다 수요가 많아 투자하기 안전하다.
② 상업/업무용 부동산은 상가, 업무용 오피스텔, 지식산업센터(아파트형 공장), 빌딩 사무실이 대표적이다.