지성의 돈되는 부동산 1인 법인 - 지성 -

지성의 돈되는 부동산 1인 법인

 

 

부동산을 여러채 매입을 하려면 법인 설립이 필요하다는 인터넷 글을 많이 보았다.

 

법인 설립에 대한 수순은 어떻게 되는지 궁금하기도 해서 책을 검색해보니

 

부동산과 법인이라는 키워드가 같이 있는 이 책이 검색이 되어 읽게 되었다.

 

 

1. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

 

- 초보일수록 법인으로 시작하라

   > 법인은 자연인, 그러니까 진짜 사람은 아니지만 법적으로는 사람과 같은 지위를 인정받는 존재이다.

 

- 중과의 시대, 법인이 필요한 이유

   > 법인을 설립하고 운영하는 것은 개인 임대사업자에 비해 번거롭다.

   > 설립하고 등기하려면 시간도 필요하고, 비용도 들고, 정관도 만들고, 자본금도 은행에서 확인받고, 감사도 임명하고, 회의록도 만들어야 한다.

   > 단기매매할 때 법인이 좋은 이유

            : 개인은 주택을 1년 미만으로 보유하고 팔 경우 양도소득세가 77%로 적용되지만, 법인은 규제가 없다.

            : 법인은 양도세라는 것이 없고, 대신 비사업용 토지나 주택을 양도할 경우 법인추가과세만 낸다.

   > 개인 매매사업자인 경우 부동산을 두개 이상 보유 시  양도세 또는 종합소득세로 세금을 매길 수 있고 두 개 중에 큰 금액으로 부과된다. 

 

- 각종 비용이 절약된다

   > 법인을 운영하면서 지출한 돈은 대부분 필요경비로 처리할 수 있다.

   > 법인의 또 다른 장점은 건강보험료를 아낄 수 있다는 것이다.

            : 개인 투자자인 경우 지역가입자로 전환되고 직장가입자보다 금액이 높으며, 보유한 부동산이 많으면 더욱 높아진다.

            : 대표이사가 되면 직장가입자가 되고, 대표이사의 급여는 얼마로 책정하든 상관이 없으므로 보험료가 부담스러우면 적게 책정해도 된다.

 

- 법인을 활용한 합법적 명의 분산

   > 부부 공동명의는 여러 가지 절세 효과가 있다.

            : 하지만 단점도 존재하는데 둘 중 한 사람의 지분이 경매로 넘어가서 낙찰됐을 때 문제가 생기는데 낙찰받는 사람과 내 집을 반반씩 나눠갖게 된다. 

            : 또한 권리를 나눈 만큼 담보비율도 낮아지기 때문에 대출금도 줄어든다.

   > 법인 명의를 사용하면, 주택 여러채를 법인으로 매입해도 내 명의는 여전히 활용할 수 있다.

 

- 전업투자자 및 주부도 소득증빙이 가능하다

   > 법인 대출 시 은행의 주거래, 큰 은행 이 아니라 법인 대출상품을 많이 취급하는 은행을 이용한다.

   > 주부라면 본인 명의의 신용카드를 사용하면 대출을 받을 수 있다. 

 

- 리스크를 분산할 수 있다

   > 투자자라면 리스크를 생각해야 하는데, 리스크를 줄이는 가장 기본적인 방법은 명의 분산이다.

   > 만약 법인 명의 부동산에 문제가 생기더라도 대표이사 개인에게는 책임이 없다.

   > 개인은 양도소득세 합산 날짜가 무조건 그해 1/1~12/31로 정해져 있다.

   > 법인은 정관에 별도 명시하지 않으면 1/1~12/31까지 발생한 모든 소득을 결산한 뒤 다음 해 3월에 납부한다.

   > 하지만 정관을 통해서 회계연도를 4/1~3/31까지 정한다면 결산일이 달라진다.

 

- 개인의 세금 vs 법인의 세금

   > 취득세

      ① 개인

            : 1주택가지는 1.1%~3.5%

            : 다주택 또는 조정지역일 경우 12.4%~13.4%

      ② 법인

            : 조정지역 여부와 상관없이 지방세 포함 13.2%

   > 보유세

            : 개인과 법인 모두 재산세와 종합부동산세가 보유세에 해당된다.

   > 임대소득세

      ① 개인

            : 개인의 임대소득세는 종합소득세에 포함되어 나온다.

            : 한 사람이 1년 동안 벌어들인 근로소득, 사업소득, 이자소득, 배당소득 등 다양한 소득에 임대소득까지 합해 종합소득세로 계산된다.

      ② 법인

            : 법인은 임대소득세라는 개념이 없고, 모든 수익을 합한 법인세라는 항목으로 과세한다.

            : 법인세 최소세율은 10%로 종합소득세의 6%보다는 높지만, 개인은 과세표준이 1,200만원만 넘어가도 세율이 15%로 뛰는 반면, 법인은 2억원까지 10%가 유지된다.

   > 양도소득세

      ① 개인

            : 조정대상지역 내 부동산 양도 시 두채 보유했다면 20%, 세채 이상 보유 시 30%, 최대 75%까지 높아질 수 있다.

      ② 법인

            : 법인은 양도소득세가 따로 없고, 법인세가 있는데 만약 수익이 발생한 구간에서 법인 비용처리를 제하면 남은 금액의 법인세율을 매긴다. 법인세율은 2억까지는 10%이다.

   > 법인의 부가가치세

            : 부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%이므로, 양도차익이 1,000만원인데 매매가격이 6억원이라면 부가가치세는 6,000만원이다.

            : 부가세는 법인에게만 부과되는게 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용되고, 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산 거래가 잦은 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단하여 과세하기도 한다.

 

 

2. 부동산 법인 설립하는 방법

 

- 기본사항 결정하기

   > 법인 상호를 정하기 전 상호를 쓰는 법인이 있는지 미리 검색한다. (인터넷등기소 > 법인 상호 검색)

   > 법인 본점 주소지가 어디냐에 따라 부동산 취득세가 중과될 수 있으니 과밀억제권역을 피한다.

            : 법인의 주소가 과밀억제권역 내에 있고, 과밀억제권 내 물건을 매수할 경우 취득세가 중과된다.

            : 처음에는 소호사무실을 임대하는 것도 나쁘지 않다. 

   > 사업목적은 처음부터 부동산과 관련된 사업목적은 전부 등록해야 지출 발생 시 비용처리도 할 수 있다.

 

- 지분 관련 내용 결정하기 

   > 자본금은 100원만 있어도 법적으로 법인 설립은 가능하다.

   > 출자금을 증자할 때마다 등록면허세를 내야하고 등록면허세는 출자한 금액의 0.4%이므로 은행에서 자본금이 적으니 출자를 더하라는 요구는 꼭 따라야 하는것은 아니다.

   > 자본금을 정했으면 주식비율을 결정해야 한다.

      ① 자본금의 50%보다 많이 출자한 사람을 과점주주라 하고 법인의 실제 의사결정권을 가진 셈이므로 그 회사의 주인이나 다름없다.

      ② 혹시라도 법인이 세금을 제대로 납부하지 못할 경우에는 납세의무를 과점주주에게 대신 지게한다. 

      ③ 주주 사이의 특수관계를 주의해야 하는데, 대표이사와 관계가 배우자 또는 6촌 이내일 경우 특수관계인으로 보고 두 사람 이상의 지분을 한 사람 것으로 본다. 

      ④ 보유 주식 지분의 변동이 있을 때는 법인 소유의 물건 전부에 대한 취득세를 다시 납부해야 될 수 있으니 꼭 세무사와 상담을 해야한다.

   > 법인 발기인이란 법인의 설립을 준비하고 과정을 집행하는 사람을 뜻한다.

      ① 발기인은 법인의 정관을 작성하고, 정관에 기명날인 또는 서명을 한다.

      ② 회사 주식을 한주라도 매수한 사람이라면 미성년자부터 외국인까지 모두 발기인 자격이 된다.

      ③ 다만 미성년자인 경우 법정대리인의 동의, 과거 한정치산자 또는 금치산자인 경우도 법정대리인의 동의가 필요하다.

   > 법인은 사연도 개시일부터 5개월 이내에 반드시 감사를 선정해야 한다.

      ① 법인의 매출이 100억원을 넘을 경우에는 의무적으로 외부감사를 두어야 한다.

      ② 누구나 감사가 될 수 있고, 대표이사의 배우자를 감사로 임명하는 것도 가능하다.

      ③ 설립 후 어느 정도 시간이 흐른 후에는 이사회 회의를 거쳐 배우자를 감사에서 물러나게 할 수도 있는데, 그 이유는 대출 시 연대보증 때문이다.

   > 법인을 운영할 때 세무사는 가장 필수적인 인력이다.

      ① 좋은 세무사를 만나려면 여러 세무사를 만나보고 이야기를 나눠 보는 것이 좋다. 상담료가 아깝다 생각말고 투자하자.

 

- 도전! 법무사 없이 셀프 설립하기

   > 셀프 법인등기 시 필요 서류

      ① 정관

      ② 주식발행사항동의서

      ③ 주식인수증

      ④ 잔고증명서

      ⑤ 발기인총회 의사록

      ⑥ 조사보고서

      ⑦ 기간단축동의서(필요시)

      ⑧ 취임승낙서(임원별 각1통)

      ⑨ 인감증명서(임원별 각1통)

      ⑩ 주민등록증/초본(임원별 각1통)

      ⑪ 인감신고서

   > 상호, 사업목적, 본점주소지 정하기

      ① 사업목적은 가능하면 업종과 관련해서 최대한 많이 입력하는 것이 좋다. 사업목적과 관련된 지출은 비용 처리가 가능하기 때문이다.

      ② 부동산 투자를 목적으로 한다면 본점 주소지를 과밀억제권역을 피해서 설립하는 것이 좋다.

   > 자본규모, 주식수, 지분비율 정하기

      ① 자본금은 보통 1,000만 원 정도면 충분하다. 

      ② 법인등기를 할때는 등록면허세를 납부해야 한다.

      ③ 자본금을 정했으면 주식의 수를 정할 차례인데, 단위가 너무 크면 나중에 회사를 분할하거나 지분을 나눌때 불편할 수 있다.

      ④ 1인 법인일 경우에는 지분의 100%를 모두 대표이사가 갖지만, 주주가 두명 이상일 경우에는 이 내용이 정확히 기록된 주주명부를 함께 제출해야 한다.

   > 임원 정하기

      ① 이사 중에서도 회사에 상근하면서 여러가지 업무를 돌보는 사람을 '사내이사'라고 한다.

      ② 그리고 그중에서 대표권을 가진 사람을 '대표이사'라고 한다.

      ③ 1인 법인인 경우 법인등기부에 한 사람이 '대표이사'와 '사내이사'로 두번 기록된다.

      ④ 단, 대표이사 한 사람이 주식을 100% 보유했다면 사내이사가 한명뿐이므로 대표이사 없이 '사내이사'로만 기재된다.

      ⑤ 정관에는 이사의 임기에 대한 내용도 들어가고 대부분 3년을 임기로 한다.

      ⑥ 임기가 만료되었을 경우 대표이사를 재선출해서 2주 안에 새롭게 등기를 해야 하는데 같은 사람이 중임하더라도 마찬가지이다.

      ⑦ 위반시에는 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

      ⑧ 감사는 임기가 만료된 후 중임을 할 수 없다.

   > 회계연도, 잔고증명일 정하기

      ① 법인은 법인세를 1년 단위로 계산하기 때문에 한 해 동안의 수익과 지출을 결산하는 결산일이 반드시 필요하다.

      ① 대부분의 법인들은 매년 1/1~12/31까지를 회계연도로 잡고 있다.

   > 법인 인감도장을 먼저 만들자

      ① 법인 상호가 결정되었다면 법인 인감도장을 만들어야 한다.

      ① 법인 등기 전이지만 그 도장으로 등기 관련 서류에 날인해야 하고, 법인 인감신고서도 제출해야 하기 때문이다.

   > 등기소에서 법인 등기하기

      ① 서류 작업이 마무리되었다면 실제로 법인을 설립할 차례이다.

      ② 정리된 정관을 받았다면 출력해서 필요한 곳에 법인 인감도장으로 날인한다.

      ③ 그리고 은행에 방문해서 설정한 자본금만큼 잔고증명을 받는다.

      ④ 이것들을 가지고 시청에 방문해서 법인을 등록한다.

      ⑤ 업종에 따라서는 법인 등록 시에 허가나 면허가 필요하지만, 부동산 투자는 그렇지 않으므로 등록 신청서만 작성해서 제출하면 등록완료된다.

      ⑥ 이 모든 서류를 들고 관할등기소에 가서 등기를 접수한다.

      ⑦ 이후 법인등기부가 나올때까지 약 3일 정도 소요된다.

   > 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기

      ① 법인등기가 완료되었다고 끝난게 아니라 등기와 별도로 관할세무서를 방문해서 사업자등록을 한 번 더 해야 한다.

      ② 사업자등록을 마치면 우리가 흔히 알고 있는 사업자등록증이 나오는 것이다.

      ③ 사업자등록증이 나와야 우리의 본래 목적인 법인으로 투자하는 것이 가능하다.

      ④ 간혹 "현재 법인이 임대 중인 부동산이 있나요? " 이제 막 법인사업자가 임대하는 부동산이 있을 리 없어 없다고 하자 공무원이 "이 업태와 종목으로는 사업자등록증 발급이 안된다." 라며 사업자등록 처리가 반려되는 경우가 있는데 그럴 경우 이런 해결책이 있다.

            : 첫번째 무조건 사정한다. 하지만 제대로 된 해결책이라고 하긴 어렵다.

            : 두번째 가계약을 활용한다. 사업자등록증을 발급받기 전, 법인등기부등본만으로 물건을 매수하는 가계약을 하되, 특약에 추후 사업자등록증을 발급받을 때 해당 업종이 포함되지 않는다면 모든 법적 책임은 법인이 지고 계약은 파기한다는 내용을 추가한다.

   > 사업자등록을 할때 필요한 서류

      ① 법인 본점 사무소의 임대차계약서

      ② 전대동의서

      ③ 사업자등록 신청서(법인 인감 날인)

      ④ 정관(사본)

      ⑤ 법인등기부등본

      ⑥ 법인 인감도장

      ⑦ 법인 인감증명서(3개월 이내 발급한 원본)

      ⑧ 대표이사 신분증

      ⑨ 주주명부

 

- 기존 부동산을 법인으로 넘기려면

   > 현금이 충분하다면 '세감면 포괄양수도'를 활용하자

      ① 법인을 새로 설립하면서 동시에 기존 개인사업자가 가지고 있던 자산과 부채를 한꺼번에 인수하는 방식이다.

      ② 세감면 포괄양수도는 법인 설립 후 3개월 이내에 이뤄져야 한다는 시기적 제약이 있다.

      ③ 짧은 기간 안에 법인으로 전환할 수 있다는 장점이 있지만, 문제는 충분한 현금이 있어야 한다는 점이다.

   > 현금이 적다면 '세감면 현물출자'를 활용하자

      ① 세감면 현물출자는 말 그대로 돈이 아니라 부동산 등의 현물로 출자한는 것을 말한다.

      ② 다만 신설될 법인에 출자할 부동산은 이미 사업용 자산으로 인정받은 것이어야 한다.

      ③ 즉, 개인 소유의 물건을 곧바로 법인에 현물출자를 할 수 없고, 먼저 임대 또는 매매사업용 주택으로 등록한 후 다시 법인에 현물출자를 해야 한다.

   > 현물출자는 법원의 인가가 필요하다

      ① 현물출자는 좀 더 엄격한 관리가 필요한 '변태설립'에 포함된다.

      ② '변태설립'이란 회사를 설립할 때 위험요소가 있다고 판단되는 경우를 말한다.

      ③ 회사를 설립할 때의 자본금을 돈으로 출자하지 않고 현물로 하면 그 현물의 실제 가치와 서류상의 가치가 다를 수 있으니 위험하다는 것이다.

- 법인과 증여 문제

   > 비상장주식의 가치를 평가하는 방법

      ① 주식은 액면가가 아니라 시가를 기준으로 증여세를 계산한다.

      ② 성인 자녀에게는 10년간 5,000만원까지 증여세가 과세되지 않으므로 이 경우에는 증여세를 납부할 필요가 없다.

      ③ 비상장주식은 주식시장에 거래된 적이 없으므로 시가 평가가 어렵기 때문에 보충적 평가 방법을 사용하게 된다.

            : 아들이 4,000만원 어치 주식을 증여받았다고 하자,

            : 아버지가 증여한 것은 부동산은 아니지만, 나중에 부동산이 안겨 줄 수익의 10%를 가져갈 권리를 얻게 된다.

            : 법인의 자산이 저평가되어 있을 때 주식을 미리 증여해 둔다면 미래에 자녀가 돌려받게 될 실질적 금액은 더 커질 수 있다.

 

 

3. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

 

- 법인으로 부동산 매입하기

   > 명의변경 특약을 활용하자

      ① 일반매매로 부동산 물건을 매수할 때 중요한 팁 

            : 처음 계약을 할때부터 매매계약서 특약에 '잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다'라는 문구를 한 줄 넣는것이 좋다. (개인이든 법인이든 상관없이 모든 매매 계약에 적용되기 때문)

   > 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법

      ① 매매사업자의 단점은 개인 투자자와 달리 매매 시에 건물에 대한 부가가치세를 부담해야 한다.

      ② 부가가치세는 건물 가격의 10%로 금액이 크다.

      ③ 통상적으로 1과세 기간(6개월) 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사람은 간주매매사업자로 본다는 의견이 많다.

      ④ 85㎡ (약 25평)이하의 소형주택은 부가가치세 대상이 아니므로 이런 주택만 거래해도 된다.

 

- 법인으로 대출받기

   > 다양한 대출 방법을 고민하자

      ① 임장을 다닐때 여러곳을 다니기 보다 오를만한 지역 한곳을 콕 집어 그 지역안에서만 여러 채를 투자하는 것을 선호하게 되었다. (이왕이면 한 번에 오를때 많이 오르는 것이 더 좋기 때문)

      ② 가격이 급등하는 시장에서는 후순위 담보대출을 활요하기가 조금 더 쉽다.

            : 예를 들어 10억원 짜리 아파트를 분양받아서 7억원의 담보 대출을 받았는데 입주할 때쯤 아파트 시세가 15억원으로 올랐다면 오른 시세를 기준으로 은행으로 부터 추가 담보대출을 받을 수 있게 된다.

   > 법인 대출은 이제 정말 불가능한 걸까

      ① 법인에 대한 정부의 대출 규제는 주로 주택에 초점이 맞춰져 있다.

      ② 실제로 주택이 아닌 상가나 토지, 공장 등에 투자하는 법인은 오히려 대출의 문턱이 낮아졌다고 한다.

 

- 법인으로 부동산 임대하기

   > 법인으로 임대 시 "임대인은 세금 문제 때문에 법인 명의로 물건을 보유하고 있을 뿐이며, 법인으로 계약할 때와 개인으로 계약할 때에 아무 차이가 없다"라는 이야기만 해줘도 대부분의 임차인은 안심한다.

   > 임대를 놓을 때 협조가 잘 될 만한 중개사를 미리 찾아야 한다.

      ① 왜 법인을 만들어서 집을 매입했는지 잘 설명하고

      ② 개인이 임대할 때와 아무 차이가 없다는 점이 미리 설득해야 한다.

      ③ 우리는 큰 기업이 아니라 1인 법인이고, 채무 문제가 없다는 것을 증명하고

      ④ 단지 절세를 위해서 이렇게 진행하고 있다는 점, 그리고 그동안 아무 문제도 일어난 적이 없다는 점을 설명해준다.

   > 반대로 세입자 입장일때 특약을 추가하자

      ① 소유자가 법인인 아파트에 내가 세입자로 들어갈 상황이라면 특약 하나 추가 요청한다.

      ② '이 계약의 모든 책임은 대표이사가 진다'라는 특약을 추가한다.

 

- 법인으로 부동산 매도하기

   > 복잡한 부가가치세 구조를 이해하자

      ① 모든 재화와 용역을 거래할 때에는 10%의 부가가치세가 붙는데 부동산도 마찬가지이다.

      ② 부가가치세를 실제로 내는 사람은 사업자가 아니라 최종소비자이다.

      ③ 법인 소유의 부동산을 매도할 때에는 부가가치세가 얼마나 나올지 미리 계산해 보고, 그것을 감안해 수익률이 낮아질 수 있음을 계산해야 한다.

A씨와 B씨는 매매사업자이고, C씨는 개인이다.

A씨가 B씨에게 5억원을 받고 상가를 팔았고, 부가가치세를 포함하여 실제 주고받은 금액은 5억 5천만원이다.

B씨는 C씨에게 이 상가를 6억원에 팔았다. 역시 부가가치세를 포함하여 실제 주고받은 금액은 6억 6천만원이다.

B씨는 이 금액을 모두 가지는 것이 아니라 과세당국에 부가가치세를 신고하여 6천만원을 납부해야 한다.

그런데 B씨는 이 상가를 매입할 때 A씨에게 건넸던 부가가치세가 있고, B씨는 C씨에게서 받은 부가가치세 6천만원에서 A씨에게 준 부가가치세 5천만원 공제한 1천만원만 납부하면 된다. 이것을 매입공제라고 한다. 

 

이 거래에서 부가가치세를 실제로 낸 것은 최종 구매자인 C씨이다. C씨는 사업자등록을 하지 않았으므로 매입공제를 할 수 없으니 6천만원을 돌려받을 곳이 없다.

 

같은 조건의 아파트라면 C씨는 매매사업자의 물건이 아닌 일반 개인의 물건을 사려고 할것이다. 그러면 부가가치세를 낼 필요가 없기 때문이다.

 

   > 부가가치세 부담을 피하고 싶다면

      ① 매도할 때마다 10%의 부가가치세를 피하고 싶다면 국민주택 규모(85㎡ 이하)의 소형주만 거래한다.

      ② 다른 방법은 같은 업종의 사업자, 즉 임대사업자나 매매사업자 또는 법인에게 매도하는 방법이다.

      ③ 주의할 점은 계약서 상에 별도의 언급이 없다면 거래가격 안에 부가가치세가 포함된 것으로 보는게 일반적이다.

      ④ 따라서 '부가가치세 별도'라는 문구를 넣을지 신중히 결정해야 한다.

 

- 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다

   > 올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제

      ① 올해 법인을 운영하면서 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다.

      ② 후년의 수익에서 올해의 손해를 공제받을 수 있기 때문에 세금이 줄어든다.

      ③ 개인의 양도소득세는 차익과 차손이 반드시 같은 해에 일어나야 공제가 가능하지만 법인은 당해 사업년도부터 10년까지, 2021년 이후 발생한 손실은 15년까지 이월하는 것이 가능하다.

      ④ 단, 이월결손금 공제에도 한도가 있는데 총 금액의 60%이다.

 

- 법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까

   > 활동비를 법인카드로 충당하기

      ① 법인의 수익은 그대로 법인통장에 넣어 둔 채 사업 활동에 활용하고, 개인적 지출은 대표이사로서 받는 월급만으로도 충분히 낼 수 있다.

   > 배당금으로 가져오기

      ① 1인 법인도 엄연히 주주와 주식이 있는 기업이므로 잉여이익이 발생하면 주주에게 배당금 형태로 나눠줄 수 있다.

      ② 다만 개인이 법인으로부터 배당금을 받으면 이에 대한 배당소득세가 발생한다. 

      ③ 배당소득세의 비율은 2,000만원 이하까지는 15.4%(지방소득세 1.4% 포함)이고 2,000만원 초과되면 종합소득세에 합산되어 6%~24%까지 누진세율이 적용된다.

   > 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금

      ① 법인의 돈을 급하게 가져와야 할 일이 생겼다면 대표이사에게 법인이 돈을 빌려주는 '가지급금' 형식을 활용하면 된다.

      ② 아무리 대표라도 빌린 돈이기 때문에 이자를 내야 하는데 통상 이자율은 4.6% 정도이다.

      ③ 가지급금 형태는 추천할 방법이 아닌데 은행 입장에서는 회계장부에 가지급금이 많은 법인에게는 아무래도 대출을 꺼릴 수밖에 없다. 

      ④ 마치 회계처리가 투명하지 못하다는 증거처럼 보이기 때문에 세무조사의 빌미를 제공하기도 한다.

   > 대표가 법인에게 빌려주는 가수금

      ① 법인의 운영자금이 부족해서 대표이사가 개인의 자금을 법인에 넣는 경우이다.

      ② 가수금을 사용할 때도 역시 조심해야 하는데, 그 자체로 부채의 성격을 가지기 때문에 가수금이 많으면 법인의 신용이 낮아질 수 있다.

 

 

4. 운영 및 관리의 실전 노하우

 

- 인건비는 어떻게 처리할까

   > 대표의 인건비

      ① 대표의 인건비를 많이 지급하면 법인 입장에서는 운영비용을 많이 지출하는 것이므로 법인세에서 공제받는 금액이 커지고 세금은 줄어든다.

      ② 하지만 인건비를 받는 대표 개인은 그만큼 소득이 높아지므로 소득세가 많아진다.

   > 4대보험 처리

      ① 4대보험은 건강보험(의료보험), 국민연금, 고용보험, 산재보험을 말하는데 이 중 산재보험은 사업주가 모두 부담하고 건강보험, 국민연금, 고용보험은 직원과 사업주가 각각 절반씩 부담한다.

            : 고용보험은 150인 미만 기업일 경우 총 0.9%를 넘지 않고

            : 산재보험도 산재 위험성이 크지 않은 일반 사무직은 1% 언저리이다.

            : 국민연금은 기준월소득액의 9%를 직원과 사업주가 반반씩 부담한다.

            : 건강보험은 보수월액의 6.99%를 직원과 사업주가 반반씩 부담한다.

      ② 월 60시간 이상 일하는 근로자가 한 명 이상 있는 사업장은 근로자 성격이 정규직이든 아르바이트이든 의무적으로 4대보험에 가입해야 한다. 미가입 시 300만원 이하의 과태료를 낼 수 있다.

      ③ 일용직근로자인 경우 고용되어 있지 않아도 반복적으로 일을 맡기고 일당을 지급한다면 일용직이 아닌 일반근로자가 된다.

            : 법인을 설립해서 부동산 투자를 하다보면 인테리어나 입주청소, 경매 대리입찰 등 일용직 아르바이트를 쓰게 되는데 계속 그 사람만 쓰는 경우 일반근로자가 되어 4대보험에 가입해 주어야 할 수도 있다.

   > 가족도 직원으로 채용할 수 있고 몇 가지 주의사항이 있다

      ① 급여는 제대로 지급하고 급여를 지급할 때에는 소득신고를 정확히 해야 하고 기록을 남겨야 한다.

      ② 업무내용에 대한 증빙을 남겨두는 것이 좋은데 예를 들어 부모님께 경매 대리입찰을 부탁드렸다면 사건번호와 입찰기일, 경매법원의 위치 등을 간단하게 문자로 보내놓을 수 있다.

   > 4대보험료 모의계산 사이트 : 4대사회보험 정보연계센터

            : 알림마당 > 4대사회보험료 모의계산

4대사회보험 정보연계센터

 

- 법인카드는 만능이 아니다

   > 실무에서 사용되는 증빙서류의 종류

      ① 인건비 : 원천징수이행신고서

      ② 원재료비, 소모품비 : 세금계싼서, 신용카드 또는 현금영수증

      ③ 인테리어설치비 : 세금계산서, 계약서 등

      ⑤ 감가상각비 : 감가상각비명세서

      ⑥ 복리후생비 : 신용카드 또는 현금영수증

      ⑦ 여비교통비 : 사내 내부지출결의서(출장비는 정규영수증 등)

      ⑧ 경조사비 : 청첩장 등 안내문

 

- 그 밖의 비용 처리하기

   > 인테리어 비용 처리하는 방법

      ① 양도소득세 공제를 받을 수 있는 항목이 생각보다 많지 않은데 부동산 자체의 가치를 높이는 데 쓰이는 자본적지출만 인정되고 나머지는 수익적지출이라 인정되지 않는다.

      ② 자본적지출 : 난방시설 교체, 창틀(새시) 교체, 발코니 확장, 홈오토 설치, 시스템에어컨 설치, 자바라 및 방범창 설치 등

      ③ 수익적지출 : 난방시설 수리, 도배/장판 교체, 싱크대 교체, 페인트, 조명 교체, 화장실 수리, 마루 공사 등

 

- 세금계산서 발행하기

   > 세금계산서가 발행되면 이것이 법인의 매출로 기록된다.

      ① 발행한 세금계산서(매출) 금액에서 발행받은 세금계산서(매입) 금액의 부가가치세를 매입공제를 한 후 차익만 납부한다.

   > 인테리어 및 공사 비용

      ① 인테리어를 맡긴 후 세금계산서를 발행하면 추후 양도소득세 공제를 받을 수 있다.

      ② 하지만 자본적지출만 해당되는데 세금계산서 상 '리모델링' 이라는 항목으로 발행하면 수익적지출로 인정받지 못할 수 있다.

   > 컨설팅 비용

      ① 컨설팅을 받은 사람은 그 비용을 양도소득세를 납부할 때 공제 받을 수 있는데, 그러려면 컨설팅을 해준 업체가 세금계산서를 발행해야 한다.

      ② 컨설팅에 대한 보수는 보통 매수 및 매도가의 3% 정도가 일반적이나 거래가격이 크면 1,000만원까지 높아지기도 한다.

      ③ 매수를 위한 컨설팅과 달리 매도를 위한 컨설팅은 대부분 인정받기 어렵다.

 

- 법인을 청산하는 경우

   > 법인이 폐업하는 것과 법인 자체가 사라지는 것은 전혀 다른 개념이다.

      ① 세무서에 폐업을 신고하고 사업자등록을 말소하면 사업자로서의 자격이 사라지고 더 이상 운영을 할 수 없다.

      ② 하지만 법인 자체가 사라진 것은 아니고 나중에 다시 사업자등록을 하면 영업을 재개할 수 있다.

      ③ 폐업 상태로 아무런 활동 없이 5년이 지나면 휴면법인으로 간주되고, 그 상태에서 다시 5년이 지나면 해산간주 법인으로 기록되고, 그 후 3년이 지나면 관할등기소가 직권으로 청산 처리하고 등기부를 폐쇄한다.

   > 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산

      ① 폐업뿐 아니라 법인을 아예 없애고자 한다면 주주총회를 통해서 해산을 결의해야 한다.

      ② 주주총회를 통한 해산결의는 매우 건설적인 편이며, 채무나 소송 등의 문제로 인해 법원이 해산명령 및 해산판결을 내려 어쩔 수 없이 직권해산 하는 경우도 종종 있다.

      ③ 법인을 해산하고자 한다면 채무와 세금 문제를 먼저 해결해야 한다.

   > 해산을 구체적으로 진행하는 청산

      ① 해산 결정이 내려지면 법인이 가진 재산과 채무를 정리하는 절차에 돌입하는 이 과정을 청산이라고 한다.

      ② 보통은 주주총회에서 해산을 결의할 때 청산인도 함께 선입하는데 이사 중에 한 명이 총대를 메는 게 일반적이다.

      ③ 청산인은 법인이 받아야 할 채권을 추심하고, 갚아야 할 채무를 변제하고,남은 재산을 주주들에게 나눠주는 역할을 수행한다.

      ④ 청산을 위한 등기는 두 번 하게 된다. 

            : 첫번째는 주주총회의 결정에 따른 해산 및 청산인 선임 등기이고, 이 등기를 하면 2회 이상, 2개월 이상 공고를 해야 한다. 청산에 들어갔으니 받아야 할 채권이 있다면 기간 내에 신고하라는 과정이다.

            : 둘째는 최종적으로 등기부를 폐쇄하는 청산종결등기를 진행한다. 이를 위해 다시 한번 주주총회가 열리고, 청산인은 법인에 남아있는 재산과 채무 등을 정리한 청산재무상태표 및 손익계산서 등을 작성해서 보고한다.

   > 법인의 파산

      ① 법인이 채무나 미납세금을 과하게 가지고 있을 경우에는 해산이 어려운데, 이런 경우 법원에 도움을 요청해야 한다.

      ② 기업회생을 진행하거나 아예 파산을 신청하는 것이다.

      ③ 파산 과정을 거치면 남아있는 재산을 법원 감독하에 각 채권자들에게 공평하게 배당하는 과정이다.

      ④ 이 과정을 거치면 채무 관계는 완전히 정리된것으로 보고 법인도 소멸 절차를 거치는데 다만 세금은 면제되지 않는다.

 

- 세무조사에 대비하는 자세

   > 더욱 철저해지고 있는 국세청 시스템으로 탈세를 잡는 것이 더욱 용이해졌다.

   > 세금 문제는 미리 대비할 수록 좋고 작은 영수증이나 만기된 계약서 등 사소한 것들도 미리 정해두자.

 

- 직접 보고 듣고 배우자

   > 강의를 듣는 것도 좋지만 적어도 일주엘 한두 번 씩 임장도 직접 가고, 안되면 손품이라도 팔자

   > 세상에 투자할 물건이 많으니, 그 중에 내 조건과 방향에 맞는 것만 골라잡아도 쉽게 투자할 수 있다.

   > 일단 시장에 뛰어들고 시작하고 공부하자.

 

 

 

 

정리하는데만 엄청 시간이 걸렸는데, 정리하다보니 나도 다시 공부하게 되서 좋았다.

 

정말 엄청난 책인것 같다. 

 

책 한권으로 법인 설립부터 해산까지 많은 정보를 얻을 수 있어 감사한 책이다.