경매 전 알았으면 좋았을 것들(feat. 경린이가 경매 초초보에게)

 

1. 수요가 받쳐주는지 꼭 조사할 것

 

이부분은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 생각합니다. 경린이 첫 경매 낙찰 전, 물건지로 임장을 갔었습니다. 경매 물건 3개를 보고 왔었는데요. 인천 남동구, 중구, 서구로 임장을 갔었습니다. 이때 저는 수요가 받쳐주는 지역인지 제대로 조사를 하지 못했던 것 같습니다. 경매 물건지 근처 공인중개 사무소를 돌아다니며 발품 조사는 했었지만, 손품 조사는 미흡했습니다. 손품 조사는 어떤 도구를 사용하든 상관이 없습니다. 저는 부동산 지인이라는 플랫폼을 이용해서 아래 데이터를 한번 조사해봤습니다. 인천 남동구, 인천 중구, 인천 서구의 수요/입주 데이터를 봅니다.

 

인천 남동구

인천 중구

인천 서구

 

데이터를 보면, 인천 남동구는 2021년도부터 입주량이 수요량에 못미칩니다. 수요는 있는데 공급이 못미칩니다. 이런데를 골라야 하겠죠. 반대로 중구와 서구는 2021년 기준으로 과잉공급입니다. 이처럼 경매를 받고자 한다면 싸게 사는 것도 중요하지만, 우리가 엑시트를 하려면 경매물건을 팔아야합니다. 간단하게 이런 수요 조사만 해도 감을 잡을 수 있습니다. 하지만, 실제로 경매를 받고자 한다면 이런 데이터 이외에도 현장의 소리를 들어봐야 가장 정확합니다. 경매 물건지 근처 공인중개 사무소에 방문해서 수요는 어떻게 되는지 꼭 조사를 해봐야 합니다.

 

▼ 수요/입주량 조사하기

부동산지인

 

 

2. 공시지가를 확인할 것

 

공시지가 역시 제가 간과했던 부분입니다. 경매를 낙찰 후 엑시트를 하려면 매매든 전세 혹은 월세가 필요할 것입니다. 저는 낙찰 후 전세 셋팅 후 매매 전략으로 엑시트를 할 계획이었습니다. 최근 전세 사기로 전세를 기피하는 기조도 있으며, 세입자들은 안전한 물건이 아니면 계약하려고 하지 않습니다. 금액이 큰 전세는 세입자 입장에서는 전세보증보험을 들고 싶어합니다. 전세보증보험을 들려면 보증한도가 있는데, 보증한도는 아래를 참고하면 됩니다. 

 

<보증한도 계산>

주택가격 X 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등

 

여기서 주택가격은 아파트 및 오피스텔일 경우와 기타주택일 경우가 다릅니다.

 

1) 아파트 및 오피스텔

 - KB시세(onland.kbstar.com), 한국부동산원 부동산테크 시세(www.rtech.or.kr) 중 선택 적용

2) 기타주택

 - 공동주택가격(www.realtyprice.kr)의 140%에 해당하는 금액

 

저의 경우에는 빌라였기 때문에 2) 기타주택으로 보면 됩니다.

부동산공시가격 알리미 사이트에 들어가서 공시가격을 확인합니다.

 

▼ 공시가격 확인하기

부동산공시가격알리미

 

부동산공시가격알리미 사이트로 들어가서 주소를 입력하고 검색을 하면 공시가격을 확인할 수 있습니다. 

 

사이트에 들어가서 경매 물건을 검색하면 이렇게 공시가격을 확인할 수 있습니다.

 

공동주택가격에 140%에 해당하는 금액을 위에 적은 <보증한도 계산>의 ‘주택가격’에 넣고 계산을 하면 보증한도를 계산할 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세 셋팅을 염두하고 있다면 전세보증보험까지 같이 고려하면 좋습니다.

 

 

3. 인테리어 감각 키우기

 

3번은 필수는 아니지만, 경매 낙찰 전 인테리어 감각을 키워놓으면 여러모로 좋습니다. 저는 인테리어에 대해 무지하였는데, 경매 낙찰 후 인테리어에 대해 알아보면서 인테리어가 물건의 가치를 상당히 많이 상승시킬 수 있다는 걸 깨달았습니다. 그렇기 때문에 평소에 인테리어 감각을 키우는 것은 경매 낙찰 후 엑시트에 분명 도움이 된다고 생각합니다. 인테리어 감각을 키우는 데에는 요즘 앱이 잘되어 있기 때문에 <오늘의 집>을 참고하시면 좋습니다. 오늘의 집에서 집들이, 집사진 메뉴를 보면 도움이 됩니다.

 

또한, 유튜브에서도 <오늘의집> 채널을 운영하고 있기 때문에, 유튜브로도 보면서 감각을 키우기 좋고, <집꾸미기> 채널도 활용하면 도움이 됩니다.

 

오늘의집

집꾸미기

 

경매 전 알았으면 좋았을 것들은 개인적으로 경린이가 경매 낙찰을 받았던 경험을 통해 느낀 주관적인 정보이니 참고 부탁드리며, 좋은 물건으로 경매 낙찰 받는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

 

 

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