집 계약은 처음입니다만 - 신중권, 정우현 -

집 계약은 처음입니다만

 

 

 

<집 계약은 처음입니다만>  은 부동산 계약 초보들을 위한 전월세 사기 예방책이라고 할 수 있다. 

 

사실 집계약이라는 것이 누가 가르쳐주는 것도 아니고

 

경험이나 주변 지인, 친구, 가족들에게 얻는 조언으로 배우는게 다일텐데

 

한번쯤은 이런 가이드를 정리해보고 싶었는데 마침 좋은 기회로 이책을 접했다. 

 

내용을 정리해보겠다. 

 

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1. 전세제도 기초다지기

1) 전세제도란

   - 전세는 조선시대의 전당에서 유래됐다는 설이 유력한데, 농지를 담보로 돈을 빌리면서 토지문서를 맡기는 제도였다. 

   - 이후 전세 제도는 일제강점기를 거치면서 보편화된것으로 알려졌다. 

2) 부동산 상식 용어

  가. (채권적) 전세

      ① 전세는 전세보증금이라는 형태로 일시불로 지급하되 계약 종료 후 전액 반환받고 이자로 차임을 대신한다.

      ② 전세는 채권이기 때문에 원칙적으로 계약의 당사자 외에 제3자에게는 권리를 주장할 수 없다. 

            ※ 단, 전세권은 물권이기 때문에 등기를 통해 우선적 효력, 물권적 청구권 등의 대세적 효력을 갖는다.

      ③ 전세도 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 요건을 갖추면 대항력, 우선변제권 등이 인정된다.

            ※ 주택임대차보호법등의 특례에 따름.

  나. 월세 또는 반전세

      ① 보증금 외에 매월 차임을 지급하면서 남의 집을 빌려 사용한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차의 유형이다. 

  다. 사글세

      ① 임차 기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 남의 집을 빌려 사용하는 주택 임대차의 유형이다. 

      ② 보증금을 별도로 맡기지 않고 계약 기간에 해당하는 차임 전부를 미리 지급한다. 

      ③ 제주도에서 이용되고 있는 연세와 2개월, 3개월 식의 단기 임대차 계약, 소위 '깔세'가 대표적인 예이다. 

  라. 대항력 

      ① 대항력은 주택의 인도(이사)와 전입신고를 마친 다음날 0시에 효력이 발생한다. 

  마. 우선변제권

      ① 임차인은 대항력의 요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 갖는다. 

      ② 우선변제권은 대항력 요건을 구비한 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날을 기준으로 발생한다. 

  바. 최우선 변제권

      ① 임차인이 주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항력 요건을 갖췄다면 보증금 중 일부를 우선 변제받는 권리이다. 

      ②  최우선변제권이 있는 임차인은 일정 보즈윽ㅁ액 이하의 보증금으로 임대차계약을 한 '소액임차인'이다. 

 

 

2. 전세 사기 이렇게 친다

1) 깡통전세 사기

- 깡통전세는 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 집의 가치의 80%보다 높은 경우를 의미한다. 

- 사기범들은 빌라의 실제 매매 시세보다 높은 금액을 전세시세로 속이고 임대차 계약을 체결하는 방식이다. 

2) 이중/중복계약 사기

- 집주인이 임대차 계약 체결에 관한 사항을 전부 대리인에게 위임한 상태에서 발생하는 사기 수법이다. 

- 집주인은 월세를 내높았는데, 대리인인 불법 중개업자들이 전세 매물을 찾는 임차인들에게 전세 매물로 속이고 계약을 체결하는 것이다. 

- 집주인으로 부터 위임받은 대리인 지위로 전세로 계약 후 전세 보중금 중 4-5개월치를 집주인에게 월세로 속이고 송금하는 것이다. 

3) 신탁부동산 사기

- 신탁회사의 명의로 부동산의 소유권이전등기가 완료되면 위탁자와 수탁자 사이뿐 아니라 제3자에 대한 관계에서도 부동산의 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다. 

- 따라서 이 경우 건축주는 수탁자인 신탁회사의 동의가 없다면 전세 계약을 체결할 권한이 없다.

4) 위반건축물 사기

- 위반건출물로 적발이나 신고되지 않아 건축물대장에 '위반건출물'로 기재되지 않아 임차인을 정상 부동산으로 속이고 계약을 체결하는 것이다. 

- 임차인이 위반건출물에 관해 전세 계약 시 전세보증금반환보증보험 가입이나 전세자금대출 등이 불가하거나 제한될 수 있다. 

 

 

3. 전세 사기 예방하는 단계별 꿀팁

1) 1단계 : 집을 보러 다닐 때 확인할 내용

  가. 위반건출물 무조건 거르기

      ① 건축물대장 확인 : 정부24(https://www.gov.kr) 또는 세움터(www.eais.go.kr)에서 발급 가능

  나. 신탁부동산은 가급적 피하기

  다. 다가구주택의 경우 선순위 임차보증금 반드시 확인하기

  라. 부동산등기사항전부증명서를 통해 집의 권리관계 학인하기

  마. 시세 확인을 철저히 하기  

      ① 안심전세앱, 부동산 프롭테크 활용

      ② 국토부 실거래가 조회

      ③ 직접 발품 팔아 확인하는 방법

      ④ 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하기

  바. 집주인이 누구인지 확인하기 

      ① 개인인지, 법인인지, 임대사업자인지 확인해둘 필요가 있다. 

      ② 법인이라면, 우선변제권에 앞서는 조세채권, 임금채권, 소액보증금 채권 등 최우선변제권 있는지 확인꼭 하자.

  사. 집이 공동소유인지 단독소유인지 확인하기

      ① 공동소유자인 경우에는 전세 계약 시 공동소유자 전원과 하는것이 안전하다. 

  아. 세금 체납 중인 집주인과의 계약은 피하기

      ① 집주인에게 국세/지방세 납세증명서를 요청한다.

      ② 집주인이 미납한 국세/지방세 내역의 열람을 신청한다. 

          - 국세청 홈택스에서 미납세 사전열람신청이 가능하다. 

 

2) 2단계 : 계약서 작성 전 집주인과 협의할 내용

  가. 권리관계 변동에 대한 사항 

      ① 가압류/근저당권이 있다면 계약서에 잔금 지급 때까지 이를 말소한다는 내용 추가가 필요하다. 

      ② 또한, 계약 체결 이후에는 추가적인 담보 제공을 금지한다는 내용추가가 필요하다. 

      ③ 이를 위반 시에는 임대인은 즉시 계약금의 반환 및 손해배상금을 지급한다는 문구 추가도 좋다. 

  나. 계약 종료 후 보증금 즉시 반환 조건

      ① 전세 계약 특약에 '계약 종료 후 보증금을 즉시 반환한다'는 문구 기재가 필요하다.

  다. 임자 주택을 매도할 경우 임차인에 대한 통지의무

      ① 특약사항에 '전세 기간 중 임대인이 임차 건물을 매매할 경우에는 즉시 이를 임차인에게 통지한다'는 문구를 기재할 수 있다. 

      ② 통지받은 임차인은 종전 집주인과 맺은 전세 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 지, 아니면 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계하도록 할지 선택할 수 있다. 

      ③ 최근에는 '안심전세앱'에서 매물 등기사항전부증명서를 발급받으면 등기내역 변동 시 알림을 주는 서비스를 제공하도 있으니 집주인 변경 사실을 즉시 확인할 수 있다. 

  라. 계약 체결 후 세금 체납 사실 발견 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건

      ① 특약사항에 '전세 계약 체결 후 새롭게 임대인의 체납 사실을 알게 된 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 그 경우 임대인은 임차인에게 즉시 보증금을 반환한다'는 문구를 기재하는 것도 좋다. 

  마. 전세보증금반환보증보험의 가입 조건

      ① 전세보증금반환보증보험이란 전세 계약 기간 만료 이후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못할 경우 임차인에게 먼저 전세보증금을 반환하고, 나중에 임대인에게 돌려받는 보험 상품을 말한다. 

      ② 주택임대사업자의 경우에는 전세보증보험 가입이 의무이므로 보험가입여부를 반드시 확인해야 한다. 

      ③ 주택임대사업자가 아닌 임대인의 경우에는 협의를 통해 특약사항에 임대인이 전세보증보험에 가입하는 것을 조건으로 할 수 있다. 

  바. 하자 유무 확인

      ① 입주 직전 또는 입주한 직후 사진이나 동영상을 촬영해 임대인에게 발송하고 그 내역을 보관하는 등 근거 자료를 남겨놓거나 특약사항에 자세히 기재하는 것이 좋다. 

  사. 수선비용 부담 및 원상복구 기준 사전 협의

      ① 임대인은 임차 건물을 사용/수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있어 배관/난방/전기시설과 같은 주 설비의 노후 및 불량의 경우 수선의무를 부담한다. 

      ② 임차인은 사소한 수신이 필요한 소모품의 교체, 물건을 옮기다 발생한 바닥재 훼손, 흡연 등으로 인한 벽지의 변색 등의 수선의무가 있다. 

  아. 계약 기간 만료 전 해지할 경우를 대비한 중개수수료의 부담 협의

      ① 남은 기간이 3개월 이상이면 임차인이, 3개월 미만이면 임대인이 각 부담하는 등 특약사항을 기재할 수 있다. 

 

3) 3단계 : 계약을 체결할 때 확인할 내용

  가. 등기사항전부증명서를 다시 발급받아 변동 사항 확인하기

      ① 아직 등기사항증명서에 기입되지 않았으나 처리 중인 내역이 있을 수도 있기 때문에 다시 확인해야 한다. 

  나. 임대인이 집주인이 맞는지 확인하기

      ① 보통은 공인중개사가 소유자의 신분증을 제출받아 임차인에게 확인하도록 하는 과정을 거친다. 

      ② 혹시라도 공인중개사가 과정을 생략했다면, 임차인이 직접 임대인에게 신분증 제시를 요청한다. 

  다. 소유자에게 임대의사 확인하기

      ① 대리인이 위임장, 인감증명서, 임대인 신분증 사본등을 갖추었어도, 마지막으로 임대인 본인과 전화통화(가능하면 영상통화)로 임대 의사를 확인해야 한다. 

      ② 반드시 임대인의 임대 의사를 확인한 전화통화 내용을 녹음해 전세 계약 종료 후 보증금을 전부 반환 받을 때까지 보관해두는 것이 좋다. 

  라. 계약서에 기재된 건물 주소와 등기부등본, 건축물대장 주소가 일치하는지 확인하기

      ① 공부상의 표시가 다른 경우에는 주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등이 적용되지 않으므로 주의해야 한다. 

      ② 만약 이런 경우가 발생한다면 즉시 주민등록 정정 신고를 해야만 그때부터 주택임대차보호법을 적용받을 수 있다. 

      ③ 간혹 등기사항전부증명서와 건축물대장상 소유자가 다르거나, 부동산 면적이 다른 경우, 소유권은 등기사항전부증명서에 따르며, 면적이 다르면 건축물대장상 면적으로 기준으로 한다. 

  마. 임대인/임차인/공인중개사의 인적 사항이 기재 내용과 일치하는지 확인하기

      ① 공인중개사는 자격증/중개업소개설등록증/공제증서/중개보수요율표/사업자등록증/현금영수증 의무발행 가맹 스티커 이렇게 6가지를 필수로 게시하게 되어 있다. 

  바. 계약금 입금 계좌 명의인이 집주인의 이름인지 확인하기

      ① 대리인에게 송금하는 경우는, 임대인으로부터 영수증을 받거나 이체 확인증 등 임대인에게 지급한 근거 자료를 확보해두는 것이 안전하다. 

 

4) 4단계 : 이사 당일 확인할 내용

  가. 잔금 지급 전 다시 한번 등기사항전부증명서 확인하기

      ① 이사 당일에도 다시 한번 확인하는 것이 좋다. 

      ② 잔금 지급 전에 확인하자. 

  나. 다가구주택의 확정일자 부여 현황 확인하기

      ① 전세 계약서 작성했다면, 입주 전 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 확인해서 앞서 공인중개사나 임대인으로부터 확인한 선순위 임차보증금과 실제 건물에 잡힌 선순위 임차보증금이 일치하는지 확인할 필요가 있다. 

      ② 특약사항에 '만약 임대인이 임대차 정보제공에 동의해 주지도 않고 확정일자 부여 현황도 제시하지 않는 경우에는 임차인은 위약금 없이 전세 계약을 해제할 수 있다'는 특약사항을 기재하는 것이 좋다. 

  다. 다가구주택의 전입세대확인서 열람 또는 교부 신청하기

      ① 전입세대확인서는 해당 건물의 소유자, 임차인, 매매 계약자 또는 이해관계인만 발급받을 수 있다. 

      ② 전입세대확인서 열람의 경우 인터넷 발급이 불가능하고 주민센터에 방문해서 신청해야 한다. 

  라. 공과금 사전 정산이 완료됐는지 확인하기

      ① 관리사무소가 없는 임차 주택의 경우에는 이전 임차인이 공과금을 사전 정산했는지 문의해 확인한다. 

  마. 전입신고/확정일자 신청/주택임대차 계약 신고하기

      ① 이사 후 주민센터를 방문해 전입신고를 한다. 

      ② 확정일자는 임대인에게 잔금을 지급하기 전에 신청할 수 있다.  

           ※ 임차인이 대항력을 갖추기 전 임대인이 기습적으로 임차 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권을 설정해 임차인보다 앞서는 선순위 채권이 생기는 것을 방지하지 위해 확정일자를 먼저 신청한다. 

 

5) 5단계 : 이사 후 확인할 내용

  가. 집주인이 보증보험에 가입해주기로 했다면 보증서 사본 요청하기

      ① 임대인이 주택임대사업자인 경우 전세보증금반환보증보험 가입이 필수이므로 꼭 받아둔다. 

      ② 보증서가 나오기까지 꽤 시간이 소요되니, 임대인이 보증보험을 접수한 당일 접수확인증을 달라고 해 보관하는 것이 좋다. 

  나. 집주인이 보증보험에 가입하지 않은 경우 전세보증금반환보증보험 가입하기

      ① 전세보증금반환보증보험은 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보험 상품이다. 

      ② 사실상 임차인을 보호하는 가장 실효성있는 수단이니 꼭 가입하자.

 

 

 

4. 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법

1) 전세보증금반환보증보험이란

  가. 의미 

      ① 전세 계약이 종료되었음에도 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 경우 임대인 대신 임차인에게 보증금을 반환하고 임대인에게 그 금액을 돌려받는 상품을 의미한다. 

  나. 취급기관

      ① HUG주택도시보증공사

      ② SGI 서울보증

      ③ HF한국주택금융공사

 

2) 보증보험 가입할 때 주의사항

- 만약의 사태를 대비해 직접 각 보증보험사 또는 위탁 기관을 방문해 가입을 신청하고 약관에 대한 설명을 요구하자.

- 가급적 그 내용을 녹음해서 보관할 것을 권한다. 

- 약관의 내용에 관해 설명을 듣지 않은 상태에서 약관동의는 위험하다. 

 

3) 취급 기관별 전세보증금반환보증보험 상품의 개요 및 요건

  가. HUG주택도시보증공사

      ① 전세보증금반환보증

          > 임차인이 신청하는 상품이다. 

          > 신규 계약인 경우 전세 계약서 상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 1/2를 경과하기 전에 신청해야 한다.

         > 갱신하는 경우에는 갱신 전세 계약서상 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 한다. 

      ② 전세금안심대출보증

         > 전세보증금반환보증보험에 전세자금대출특약보증이 결합된 상품이다. 

         > 임차인에 대한 전세보증금반환과 금융기관에 대한 전세자금대출의 원리금 상환을 함께 책임지는 보증상품이다. 

         > 두가지 상품이 결합해 하나로 취급되는 것으로 보이지만, 실제로는 별개로 관리하기 때문에 좀 더 신경써야 한다. 

  나. SGI서울보증

      ① 전세금보장신용보험

         > 서울보증보험에서 취급하는 전세금보장신용보험은 임차인이 개인인 경우와 법인인 경우로 나뉜다.

  다. HF한국주택금융공사

      ① 일반전세지킴보증

        > 임차인이 가입하는 상품이다. 

        > 다만, 한국주택금융공사에 전세자금보증을 이미 이용하거나, 이용하지 않더라도 전세자금보증과 함께 신청해 전세자금보증부대출이 실행되야만 가입할 수 있다. 

      ② 특례전세지킴보증(임차인용)

         > 임대인이 다음 임차인의 전세금 보호를 위해 의무적으로 가입하는 상품이다. 

         > 임차인이 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품이며, 2025.09.30 이전까지 개시되는 임대차 계약에 한해 신청이 가능하다. 

 

4) 전세보증금반환보증보험과 관련한 실제 분쟁 사례

  가. 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증보험에서 특약보증기간만 연장된 사례

      ① 주택도시보증공사의 '전세금안심대출보증보험'은 전세보증금반환보증에 전세자금대출특약보증을 결함한 상품이다.

         > 임대차 계약 체결 이후 임차인 모르게 임대인이 변경됐다.

         > 이후 임차인은 임대인 변경을 알고 주택도시보증공사에 임대인 변경을 통지해 변경된 보증서를 발급받았다.

         > 이후 임차인은 임대차 계약 종료를 위해 임대인에게 계약 종료 의사표시를 하려했으나 임대인의 주소/연락처를 알지 못해 주택도시보증공사에 도움을 청했다.

         > 의사표시의 공시송달 절차를 밟고 금융기관에서 받은 대출을 연장하는 사이에 임대차 계약이 묵시적으로 갱신돼버렸다. 

         > 은행에서는 임차인을 위해 보증기간의 연장 절차를 진행해주었고, 임차인은 연장된 보증기간내 변경된 임대인에게 계약 종료 의사표시를 해서 임대인에게 도달했다.

         > 관련 서류를 주택도시보증공사에 제출하고 보증이행 신청을 했다. 

         > 근데 주택도시보증공사에서 보증채무 이행 의무가 없다고 임대차보증금을 지급하지 않았다.

         > 주택도시보증공사는 약관 규정상 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 보증을 이행할 의무가 없다고 주장했다. 

         > 임차인이 주장하는 보증기간의 연장은 전세금반환보증의 보증기간이 연장된것이 아니라 전세자금대출특약보증의 특약 보증기간이 연장된 것이므로 임차인에게 보증을 이행할 의무가 없다고 주장했다. 

         > 보증가입 신청 당시 작성한 서류에는 전세보증금반환보증보험과 전세자금대출특약보증의 보증기간을 하나의 칸에 기재하게 되어 있었기 때문에 임차인은 보증기간이 별도로 존재한다고 생각하지 못했다. 

      ② 전세금안심대출보증보험에 가입하는 임차인들은 임대인 또는 보증 기간 변경으로 인해 변경된 보증서를 발급받을 사유가 생기면 전세보증금반환보증보험의 보증조건과 전세자금대출특약보증보험의 특약 보증조건을 모두 변경해야 하는 것인지 여부를 우선 보증서 발급기관에 문의하여 확인해야 한다. 

 

 

5. 내가 전세 사기 피해자라면?

1) 전세 사기를 당했을 때 처리해야 할 우선순위

  가. 계약 갱신 거절 통지부터 하기

      ① 전세 계약 만료일로부터 2개월 전까지 갱신 거절의 의사표시를 하지 못했다면 묵시적으로 갱신된 것이므로 이를 보증보험회사에 알리고 변경된 보증서를 발급받아야 한다. 

  나. 다른 곳으로 전입신고 하거나 짐 빼기 절대 금지

      ① 경매 절차에서의 배당을 통해 다른 채권자보다 우선해 전세보증금을 변제받으려면 대항력과 우선변제권을 유지하고 있어야 한다. 

      ② 따라서 전세보증금을 변제받기 전에 다른 곳으로 전입신고를 하거나 이사를 가서는 안된다. 

  다. 부득이 짐을 빼야 한다면 임차권등기명령 신청하기

      ① 임차인이 주택에서 이사를 나가면 주택에 대한 점유를 잃어 대항력을 상실하게 된다. 

      ② 임차인이 임차권등기명령을 신청해 임차 주택의 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입되면 부득이 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 된다. 

      ③ 임차권등기명령신청은 대법원 전자민원센터(https://help.scourt.go.kr)에서 양식을 다운받아 직접 방문접수하거나 대법원 전자소송 홈페이지로 접수할 수 있다. 

      ④ 주의할 점은 주택임차권등기가 등기사항전부증명서에 기입될 때까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 하고, 등기가 완료된 이후 보증보험사의 동의 없이 말소하면 안 된다는 점이다. 

  라. 전세보증보험 이행 청구하기

      ① 임차인은 보증사고 발생일로부터 2개월이 되는 시점까지 보증이행을 신청할 수 있다. 

  마. 전세금 반환소송 및 경매 신청하기

      ① 보증보험사로부터 전세보증금 전액을 지급받는 경우가 아니라면 임대인을 상대로 소를 제기해 확정판결 받은 후 경매를 신청하는 것이 최선의 방법이다. 

      ② 임차인이 배당받을 전세보증금으로 경락대금을 상계하는 조건으로 경매절차에서 직접 경락받기도 한다. 

 

 

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전세 사기 예방에 관한 책이라 꽤 오래 걸렸다. 

 

정리하면서 나도 조금 정리된 듯하다. 

 

부동산 계약 초보를 위한 책.

 

한번 읽어두면 도움이 될거 같다.