대한민국 부동산 사용설명서 - 김학렬

대한민국 부동산 사용설명서 - 김학렬

 

 

계속해서 유튜버로부터 추천받은 부동산 책을 꾸준히 읽고 있다. 

 

이번에는 대한민국 부동산 사용설명서라는 책을 읽었다. 

 

책이 꽤 두꺼웠음에도 쉽게 읽힌 책이었다. 

 

그리고 부동산에 대한 거시적인 관점으로 접근하기 때문에 부린이라면 읽으면 무조건 도움이 되는 책이라 생각한다.

 

저자는 부동산연구소장으로 부동산 연구만 약 20년동안 해왔던 전문가이다.

 

책은 총 6장으로 구성되어 있다.

 

읽고 나서 기억할 부분만 발췌해본다.

 

 

1. 시장과 싸우지 마라

- 입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라

   > 대기 수요층이 충분한 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2~4년 지나면 정상 시세로 회복한다.

   > 하지만 수요가 없는 지역은 지속적으로 시세가 빠질 수 있다.

   > 기존 아파트가 있는 지역에 신규 아파트가 입주하면 수요는 신규 아파트로 이동하게 된다.

   > 기존 아파트의 시세가 빠지는 신규 아파트의 시세에도 영향을 줄 수 있다.

 

 

2. 하나만 꼽는다면 결국 수요다

- 계속되는 재개발, 재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유

   > 재건축을 하면 일반적으로 공급 세대수는 약간 늘어나는 정도다.

     ① 1:1로 똑같은 세대수가 공급되는 경우도 있고, 유지되거나 심지어는 감소하는 경우도 있다.

     ② 아파트가 고층이 될수록 동 간격이 벌어져야 하고 도로, 산책로, 조경 공간 등을 추가로 만들면 재건축으로 증가하는 세대수는 많지 않다.

   > 재개발은 매우 촘촘한 다세대, 빌라, 단독주택 부지에 도로, 공공시설 등을 새로 만드는 것으로 다른 마을을 하나 만드는 셈이다.

     ① 입지 특징상 통계에 잡히지 않는 숨은 세대가 많기 때문에 재개발 시 신규 공급 세대수는 기존보다 감소할 수밖에 없다.

- 수요와 공급을 측정하는 '빠숑의 노하우'

   > 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다.

   > 10%를 초과하면 공급이 더 많다고 판단한다.

- 갭 투자 가수요에 '호갱'되지 않는 법

   > 가수요(투자 수요)가 실수요보다 많으면 가격이 더 많이 오른다.

   > 수요층이 있는지 판단하는 법

     ① 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다.

     ② 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없다.

- 시세 하락, 거래량 감소 시기 '급매물 선별법'

   > 급매물일수록 입지와 상품 가치를 더 많이 고려해야 한다.

   > 새 아파트는 입주할 때마다 먼저 들어선 단지 시세에 부정적으로 영향을 준다.

   > 저렴한 급매물보다는 시세보다 다소 비싸더라도 향후 가치가 높아질 아파트를 선택하는 것이 더 바람직하다.

- '자가 점유율'에 숨어 있는 뜻

   > 월세든 전세든 세입자를 둔 주택을 소유한다는 건 투자 목적이다.

   > 자가 점유율이 낮다는 의미

     ① 단기 거주 목적일 뿐, 중장기 거주는 하고 싶지 않다는 것. 즉 미래 가치가 불분명해 자기가 거주하고 싶지 않다는 의미다.

     ② 내가 당장 거주하기에는 적당치 않지만 미래 가치는 거의 확실하다고 바라 볼 수도 있다.

   > 자가 점유율은 미래 가치에 따라 달리 해석해야 한다.

     ① 자가 점유율이 낮고 매매가 대비 전세가율이 높으면 실수요는 많지만 매입할 만큼 미래 가치가 높지 않다는 뜻이다.

     ② 자가 점유율이 낮고 전세가율이 낮으면 실수요도 많고 미래 가치도 높다는 뜻이다.

     ③ 특히 신축이 아니라 기존 아파트의 자가 점유율이 낮은 곳은 확정된 미래 가치가 있다고 판단했을 가능성이 높다. 

 

 

 

3. 싸니까 사는게 아니다

- 거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라

   > 부동산 매물이 거품인지 판단하는 방법은 실수요층이 매수하는 매물인지 확인하는 것이다. 

   > 거품은 통상적으로 투자 수요가 실수요보다 월등히 많을 때 발생한다.

- 아파트의 적정 가격 파악하는 법

     ① 지역 내 최고가 아파트를 찾는다.

     ② 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다.

     ③ 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 가격차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다.

- 언제 살까? 언제 팔까?

   > 매수, 매도 타이밍을 정할 때는 가격에 대한 기준 선정이 필요하다.

     ① 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다.

     ② 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다.

     ③ 이러한 기준을 바로 적용하기 어렵다면 주식과 같이 모의 투자를 해보는 것이 좋다. 과거의 특정 지역을 가지고 매수, 매도 시점 연습을 하는 것이다.

- 다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라

   > 거주 선호도가 높은 입지인지 낮은 입지인지 판단이 선행되어야 한다.

   > 매매할 경우, 현재 분양권 거래가를 봐야 한다.

   > 신규 입주 물량이 많은 지역의 시세는 상승장일 가능성이 높고, 임대 시장은 보합장일 가능성이 높다.

 

 

 

4. 이제부터는 상품 경쟁력이다

- 20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라

   > 대한민국 아파트 역사상 가장 많은 아파트가 공급되었던 시기는 1980년대와 1990년대다.

   > 그 입지의 아파트를 매수할 수요가 현재 존재하는지와, 주변에 추가로 공급될 신규 아파트들이 얼마나 있는지에 따라 판단한다.

   > 아파트 준공 연차가 낮으면 입지적인 요소에 비중을 더 둔다.

   > 아파트 준공 연차가 높아질수록 상품력에 대한 검토 비중을 높여야 한다.

- 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건

   > 오피스텔 투자 시 '공실 가능성'을 체크한다.

     ① 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다.

     ② 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다.

   > 오피스텔 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점하는 것이다.

- 하락한 적 없는 확실한 상품, 토지

   > 완전히 한정된 재화인 데다 공급 자체가 비탄력적이기 때문에 토지의 가치는 하락한 사례가 없다.

   > 토지 투자는 아직 가치가 낮지만 향후 개발 가능성이 높은 곳에 해야 한다.

   > 토지 투자로 시세 차익을 볼수 있는 경우는 두가지가 있다.

     ① 시장 가격으로 매입하고 인플레이션 혹은 호재가 반영되어 시세가 오른 뒤 매도하는 경우다.

     ② 경공매 등을 통해 일반 가격보다 낮은 가격에 매입하고 시장 가격대로 매도하는 경우다.

   > 뉴스에서 개발 사업에 대한 내용이 나왔다고 바로 매입하면 안된다.

   > 조금 늦은 것 같아도 행정 계획이 구체화되고 사업 시행자가 결정된 후에 매입해도 충분한다.

   > 개발 가능성이 높은 녹지 지역, 관리 지역 등이 택지개발 촉진법, 도시개발법, 지구 단위 계획 등을 거쳐 주거 지역, 상업 지역, 공억 지역으로 용도 변경될 수 있는 토지에 투자해야 한다.

 

 

 

5. 부동산의 최고 핵심은 입지다

- 서울도 모르면서 지방 투자?

   > 지방 아파트는 해당 지역민이 아니면 잘 모른다.

   > 외지인들이 실거주든 투자든 매매를 결정할 때 가장 먼저 검토해 노는 입지와 단지는 유명한 입지의 가장 비싼 아파트가 될 수밖에 없다.

   > 가장 유명하다고 해서 가장 비싼 아파트인 것은 아니다.

   > 잘 모르는 상품의 가격에는 거품이 형성될 수 있다.

   > 어설픈 '묻지마 투자'는 투기꾼들의 희생양이 될 가능성이 높다.

- GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라

   > GTX-A 노선은 2019년 공사를 시작했고, B노선은 2022년, C노선은 2021년 시작이다.

   > B노선은 서울 3대 업무 밀집 니역인 종로구, 중구, 여의도를 통과한다.

   > 수도권 교통망 중 드물게 동서를 연결하여 큰 기대를 하고 있다.

   > GTX-B 노선이 개통되면 13개 역 모두 호재 지역이 된다.

   > 부동산은 수요가 증가해야 프리미엄이 발생하기 때문에 메인 지역은 수요가 증가할 것이 자명하다.

- 2기 신도시의 미래? '1기 신도시'를 보라

   > 2기 신도시 : 성남 판교, 화성 동탄, 김포 한강, 파주 운정, 광교, 양주, 위례, 고덕 국제화, 인천 검단

   > 미래 성장 가능성을 어떻게 예측할까?

     ① 서울과 1기 신도시의 성장 과정을 벤치마킹하면 된다.

     ② 1기 신도시가 활성화되는데 10년이 걸렸다. 

     ③ 교통, 교육, 상권, 환경이라는 기반 시설이 제대로 역할하는데 10년이 필요하기 때문이다.

   > 2기 신도시는 언제 투자해야 될까?

     ① 2기 신도시는 미래 성장 가능성을 보고 중장기 가치 투자를 해야 하는 지역이다.

     ② 신도시 초기에는 투자금이 더 많이 투입되더라도 교통, 교육, 상권, 환경이 가장 좋은 최고 인기 지역을 매입하는 것이 바람직하다.

     ③ 미분양이 많다고 무시하지 말자. 분당, 일산, 광교도 초기에는 미분양이 많았다.

 

 

 

6. 정부가 집을 거저 주지는 않는다.

- 정책만 분석해도 '셀프 전문가' 된다

   > 부동산 정책은 부동산 경기 흐름에 선행하는 패턴을 보인다. (부동산 완화 정책이 지속되면 부동산 거래는 활성화되고, 규제 정책이 지속되면 부동산 거래는 축소된다.)

   > 완화 정책이 나왔다면 매도자보다 매수자가 시장 주도권을 가질 확률이 높다. 따라서 실수요층이라면 매도자와 금액 할인의 협상을 주도할 여지가 크다.

   > 문재인 정부의 정책 방향은 규제 쪽이다. 규제 정책이 지속되면 시세는 조정받는다.

   > 정책을 꾸준히 보면 저절로 정책을 판단하는 시각이 생긴다.