20대에 쉐어하우스 운영하기 - 이데아 -

20대에 쉐어하우스 운영하기

 

 

요즘 에어비앤비로 돈을 벌고 있는 사람들이 많다. 

 

한때 나도 에어비앤비로 돈 벌어볼까 생각했던 사람이었는데

 

현실적으로 불법이다 뭐다 해서 말이 있어서 생각에만 그쳤는데 

 

쉐어하우스라는게 있더라는.

 

어쨋든 쉐어하우스라는게 있다는 것을 알게되었고, 책에 대해 정리해본다. 

 

 

---

 

1. 왜 쉐어하우스인가?

주거 빈곤층이란 소득 대비 임대료 비율이 30% 이상에 속한 층을 말합니다. 현재 20대는 거의 절반에 육박하는 수치가 주거 빈곤층에 속합니다. (중략) 쉐어하우스의 주 수요층인 20대의 대부분은 주거 빈곤층에 해당하고 특히 그중에서도 주거 환경에 더욱 영향받는 여성들에겐 서울의 원룸 가격이 매우 부담스럽기 때문에 쉐어하우스로 수요가 몰릴 수밖에 없다는 것을 알 수 있습니다.

 

<쉐어하우스 vs 에어비앤비>

구분	쉐어하우스	에어비앤비
거주기간	최소 3개월 이상	1박 이상
구조	대체로 쓰리룸 이상	원룸도 가능
보증금	최소 두달 치 이상	거의 없음
월세 수익	비교적 낮음	비교적 높으
경쟁업체	고시원과 원룸	모텔과 호텔
손님 국적	한국인과 외국인(주로 한국인)	현재 외국인만 합법
손님과의 관계	동등한 편	후기를 좋지 않게 남길 수가 있어 더럽게 쓰거나 파손된 물품에 대해 싫은 소리를 하기가 힘듦
분실 및 파손의 보상	처음 입주할 당시 입주체크를 한다면 받아낼 수 있음	매번 입주체크가 현실적으로 힘들고 안했다고 하면 배상받는 데 제약이 많음
정부에서 보는 시각	주거문제를 해결해주는 공익사업으로 봄	불법 운영으로 인해 주기적으로 단속이 있기도 하며 주변 민원 발생 소지가 있어 좋게 보지 않음
특징	비교적 거주 기간이 길어 입주자간 친해질 기회가 많고 입/퇴실이 적어 손이 덜 가는 편, 다만 공동체 생활이다 보니 피해를 주는 입주자가 없게 신경써야함	짧은 기간 내에 다양한 문화권의 외국인들을 만날 수 있어 소통하고 교류할 수 있는 기회가 많다는 점에서 장점으로 볼 수 있으나 여행객들이 많아 손이 많이 가는 편

 

 

2. 쉐어하우스 창업 전 꼭 알아야 할 것

사업자등록은 사업소득이 발생한 이상 원칙이지만 꼭 필요한 것은 아닙니다. 주택임대는 부가세가 없는 면세사업이기 때문에 패널티가 따로 없어 세금만 제대로 납부한다면, 현재는 문제될 것이 없습니다. 다만 정부에서 세수파악을 정확히 하기 위해 사업자등록 여부에 따라 공제되는 혜택에 차등을 주어 장려할 뿐입니다.

세금 관련 부분이 아마 제일 혼동이 많을 것입니다. 쉐어하우스의 세금은 부동산과 마찬가지로 개인마다 변수가 너무 많고 용어 자체도 일반인이 이해하기 어려울뿐더러 법 개정도 상황에 따라 빠르게 바뀌기 때문입니다. (중략) 따라서 좀 더 자세하고 실무적인 것을 알고 싶다면 관련 전문가에게 상담받기를 꼭 추천합니다.

 

 

3. 집 구하기

<계약서 작성> 
계약금을 미리 걸어놓고 집주인과 시간을 조율하여 계약서를 작성합니다. 이럴 때 저는 계약금만 입금하고 끝내는 게 아니라 계약금을 송금하기 전에 계약서에 특정할 조건들을 문자로 보내 부동산에 다시 확인받는 편입니다. 

처음 시작하는 입장에서 좋은 입지만 선정하더라도 입주자들에겐 매력적인 쉐어하우스가 될 가능성이 충분합니다. (중략) 첫 번째 강남지역을 추천합니다.
(중략) 두 번째는 20대가 많이 거주하고 싶어하는 홍대입니다.
(중략) 마지막으로 1인 가구 비율이 높은 곳인 관악지역을 추천합니다. 

'내가 입주자라면 쉐어하우스를 어떻게 구할까?라는 생각에 사람들은 이사하고 싶은 지역의 쉐어하우스를 검색할 것이라고 예상했습니다. 그래서 필자는 우리나라에서 대부분이 사용하는 N포털 사이트에서 원하는 지역 쉐어하우스의 키워드 조회 수를 확인하는 방법을 활용했습니다. 네이버에 '네이버광고관리시스템'을 검색하고 회원가입을 하면 누구나 조회할 수 있습니다. 해당 페이지에서 필자는 원하는 지역의 쉐어하우스와 다른 지역의 쉐어하우스를 검색하여 비교할 수 있었고, 어느 지역에 검색량이 많은지 파악해서 수요가 얼마나 되는지 대략적으로 파악하게 되었습니다. 

임대인이 보증금을 낮춰서 계약하는 걸 꺼리는 이유는 서울에 대부분의 월세 또는 공과금을 합친 금액이 박만원이 넘는 수준이다 보니 몇 달만 밀려도 임대인이불안해지는 경우가 발생합니다. (중략) 그래서 필자는 임대인께 월세일 며칠 전으로 자동이체를 한다고 하고 그래도 반응이 부족하다 싶으면 몇 개월 치를 한 번에 입금하겠다고 합니다. 

제 경험을 바탕으로 일반인도 쉽게 적용할 수 있는 몇 가지 팁을 알려주도록 하겠습니다. (중략)
첫 번째, 공실을 공략하는 방법입니다. (중략) 
두 번째, 마음에 드는 집을 보더라도 계약할 의사를 먼저 밝히지 않습니다. (중략)
세 번째, 잔금일 전에 물건을 들여놓고 꾸밀 수 있게 협상합니다. (중략)
그리고 마지막으로 이건 협상은 아니지만 가장 중요한 거라고 생각합니다. (중략) 그러니 요청을 들어줬다면 계약서 작성할 때 임대인한테 편의를 봐준 거에 대해 감사 인사를 드리고 거절했다 하더라도 집주인한테 좀 어려운 상황이라 그런 부탁을 드렸던 거니 자칫 무례하게 보일 수도 있었던 점에 대해 먼저 정중히 사과한다면 계약서 작성 당시 분위기도 좋게 흘러갈 것입니다.

 

 

4. 인테리어

<인테리어에 도움되는 앱>

- magic plan (평면도 앱)

- 애니맨 앱

 

<가성비 인테리어 제품>

- 조명

- 러그

- 커튼 및 블라인드

 

<인테리어 팁>

- 주방 커튼 가리개

- 화장실 바닥 매트

- 행잉패브릭

 

<효율좋은 인테리어>

- 몰딩과 걸레받이 

- 문고리

- 스위치와 전기코드

 

<아이디어 상품들>

- 두 가지 느낌의 불빛이 가능한 제품

- 밝기 조절이 되는 램프

- 꼭고핀

- 우산꽂이

 

 

5. 광고 및 견학

 

<사진으로 매력 어필하는 팁>

- 베드러너 혹은 침구류를 세팅하여 촬영

- 광각카메라로 촬영

- 카메라 임대/전문 사진사/어안렌즈 사용

- 밝더라도 조명을 키고 촬영

 

<광고해야 할 플랫폼>

- 자다(구 셰어킴)

https://zada.kr/ko/

 

- 컴앤스테이

Come&Stay

 

- 룸앤스페이스

Room & Space

 

- 고방

1인가구를 위한 주거 플랫폼, 고방

 

<계약률을 높이기 위한 방법>

- 첫인상을 좋게 준비

- 최대한 광고 사진과 비슷한 분위기 연출

- 머물고 싶은 집이 되게 함

 

 

6. 관리

 고정식으로 관리비를 받을 경우, 계약서 특약사항에 "공과금과 비품 등의 총비용이 관리비 예산에서 얼마 이상 초과할 때, 초과분에 대해서는 입주자들끼리 고정 관리비와는 별도로 N분의 1로 부담하기로 한다"라는 내용을 기재하면 입주자들의 무분별한 사용은 많이 줄게 될 것입니다.
 반대로 변동식일 때는 매월 계산해야 한다는 점과 퇴실일이 달라 공과금을 정산하기 애매해지는 점이 있습니다. 그럴 땐 엑셀로 고정비와 변동비를 나눠시 서식을 만들어 놓고 입력만 하면 자동으로 정산되어 매번 계산해야하는 수고를 줄입니다. 그리고 광과금들의 요금이 부과되기 전에 퇴실로 인해 관리비 정산이 복잡해질 경우 마찬가지로 미리 특약에 추가할 것이 있습니다. 퇴실일에는 보증금 전부를 돌려주는 게 아니라 대략 나올 만한 공과금을 넉넉잡아 예상하고 그 금액을 제한 나머지를 보내겠다는 특약을 넣습니다. 

 

<나중을 위해 반드시 해야 할 것>

- 방역작업(벌레의 유입을 막고 이미 들어온 바퀴들이 서식하지 못하게 약품을 치는 작업)

 

<절차별 신경써야 할 것들>

- 문의가 왔을 때 : 입주날짜와 몇 개월 살지 물어본다.

- 집을 보여줄 때 : 집을 계약 하겠다는 부담을 주지 않는다/

- 손님이 계약 의사를 밝힐 때 : 문자로 계좌번호를 알려주고 계약조건들을 특정한다.

   ▶ 주소/보증금, 월세, 관리비/계약기간/계약서 작성 또는 입주날짜/ 그밖의 특이사항을 기재

- 입주 당일 : 계약금 받고 계약서 작성한다. 

계약서

 

- 입주체크 및 생활규칙 안내 : 파손된 부분, 얼룩이 있는 부분, 고장난 부분은 없는지 확인하고 사인을 받는다.

- 생활규칙 : 입주하기 전 입주자들에게 걱정되는 점을 물어보고 내용을 토대로 생활수칙을 만든다. 

- 퇴실

   ▶  기존 입주자 퇴실일과 새 입주자의 입주일이 겹치면 보통 점심 전에 퇴실 요청한다. 

   ▶ 입주했을 때 작성한 체크리스트를 참고하여 파손/고장 유무를 살펴서 공제할 것이 있는지 계산한다. 

   ▶ 운영자가 직접 퇴실 확인을 못할 시 퇴실자에게 짐을 뺀 후 방/냉장고/자신의 수납공간을 사진찍어서 전송 요청한다.

 

 

---

 

한권의 책에 쉐어하우스의 모든것을 담은 것 같다. 

 

20대에 쉐어하우스를 운영하는 정말 멋진 사람인 것 같다. 

 

세상엔 대단한 사람들이 많은 것 같다.

 

자극받으며 마무리.