부동산 책처럼 정보 전달을 위한 책은 읽어도 정리를 하지 않으면 머릿속이 뒤죽박죽이 되서 무엇을 읽었는지 잘 기억이 나지 않는다.
안그래도 어지러운 머리에 부하를 덜기 위해 조금 정리 해보려고 한다.
1부. 인생을 바꾸는 아파트 청약
- 청약에 필요한 돈은 분양가의 10%, 추후 시세가 오르면 + α (이익)
- 무주택자만 청약을 할 수있는 건 아니다.
> 기존주택을 처분
> 경쟁률이 낮은곳 찾기
> 주택 유무를 따지지 않는 분양권을 매수
2부. 아파트 청약, 무엇부터 시작해야 할까?
- 아파트 청약 5단계(초보자용)
1) 아파트 청약 기본 이론 마스터
2) 개인 맞춤형 당첨 전략 세우기
3) 자금 계획 미리 세우기
4) 가치 판단 능력 키우기
5) 분양 정보 수시로 확인하기
- 청약통장은 일회용이므로 당첨되고 나면 해지한 후 재가입해야 한다.
- 분양 대금 비율 : 계약금(10) 중도금(60), 잔금(30)
> 중도금 1차 실행일은 늦을수록 좋다. (후불제 이면 이자가 줄어들기 때문에)
- 모델하우스 방문시 체크사항(모델하우스는 필수로 가야함)
> 단지 모형도 체크 후 로얄동, 로얄호수 확인
> 역세권이라면 실제 역이랑 현장이랑 거리/편리한지 확인
> 근처 부동산 방문하여 시세, 분위기, 호재 파악
> 상담원과 상담하기
- 아파트 면적의 개념
> 전용면적 : 방, 거실, 주방, 화장실 등을 더한것
> 주거공용면적 : 아파트 계단, 복도 등을 더한것
> 기타공용면적 : 단지 내 관리사무소, 노인정, 주차장 등을 더한것
> 공급면적 : 전용면적 + 주거공용면적
> 계약면적 : 기타공용면적 + 공급면적
3부. 기초편_무주택자, 함부로 집 사지 마라!
- 아파트 청약 일정 확인 하기 : 약 한달 내에 분양공고와 완판까지 진행된다.
- 경쟁률이 센곳에 넣기보단 수익이 적더라도 확실한 곳에 도전하는게 낫다.
- 무주택자라면 특별공급을 노려라.
> 특별공급 조건 : 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 기관추천, 생애최초 등
> 특별공급 공통 조건
① 1세대 내 무주택 세대 구성원 중 1인만 신청 가능
② 세대주 및 세대원 전원이 무주택 상태
③ 세대 기준 평생 1회만 사용 가능
- 특별공급 소득 기준 참고
> 특별국민건강보험 홈페이지 → 보험료 조회/납부 → 직장보험료 개인별 조회 → 평균 보수월액 확인
4부. 실전편_아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법
- 규제지역 분류 : 크게 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정대상지역으로 나뉜다.
> 규제지역에 따른 청약자격을 확인해라
- 당해(해당지역)는 청약에서 해당지역에 거주하는 조건을 말한다.
> 당해 조건을 할 수 있다면 무조건 해라. (당첨 확률이 높아진다)
- 청약이 당첨되면 재당첨이 제한된다.
> 청약 하기전 입주자공고문을 통해 조건을 확인해라
- 전매기간을 계산할 때 기준이 되는 시점은 '당첨자 발표일'이다.
> 정확한 전매기간은 입주자모집공고문을 통해 확인해라
- 분양가상한제 아파트에 해당하지 않아도 조정지역에서는 비과세를 위해 최소 2년 거주해야 한다.
- 중도금 대출 한도를 확인해라
> 은행에서 중도금 대출을 받기 위해서는 보증기관에서 발급된 보증서가 필요하다.
> 보증서를 발급해 주는 기관은 주택도시보증공사(HG)와 한국주택금융공사(HF)이다.
① 주택도시보증공사 기준으로 보증서 발급가능한 분양가는 9억원 이하이고 1인당 보증 한도는 5억원 이하이다.
- 중도금 대출 가능 조건에 따라 조정지역, 비조정지역 순서로 투자하는 것이 이상적이다.
- 부부 공동명의로 보증 한도를 여유럽게 만들어 대출받을 수 있다
- 대장 아파트는 가격 제한선의 역할을 하는 동시에 기준점이 된다.
> 생소한 지역에 임장을 간다면 그 지역의 대장 아파트부터 살펴보며 시세를 파악하는 것이 좋다.
- 청약 가점 : 부양가족 > 무주택기간 > 청약통장 가입기간 순으로 가점에 영향을 준다.
5부. 고급편_최소 몇억은 버는 아파트 청약
- 청약통장 없이도 당첨되는 법(유주택자도 가능)은 잔여 세대를 노리는 것이다.
> 잔여 세대 모집은 인터넷 접수, 현장 접수, 보류지 접수 가 있다.
> 인터넷 접수는 간편하지만 경쟁률이 높으며, 현장 접수는 장시간을 기다려야 하지만 경쟁률이 낮다.
① 현장 잔여 세대 모집은 보통 토요일에 진행한다.
- 잔여 세대 일정 확인하는 방법
> 저자 베니아 블로그 확인
> 카카오톡 단톡방에서 키워드 알림 받기
> 부동산 카페에서 키워드 알림 받기
- 미분양 아파트 투자는 다주택자도 할 수 있는 투자이다.
> 지방 도시들은 입주 물량에 따라 가격에 영향을 받는다.
> 단점을 극복할 만큼의 장점이 명확하다면 미분양 물건으로도 수익을 낼 수 있다.
- 지역주택조합, 기획부동산 토지, 분양상가, 분양빌라, 분양 오피스텔, LH 공공임대 등은 매수시 다시 한번 고려하자.
- 3기 신도시 사전청약 관련
> 지구지정 → 지구계획 승인 → 사전청약 → 사업승인 → 주택착공 → 본청약
- 청약에 당첨되어 입주 가능한 시점으로 부터 약 두달 전에 건설사는 계약자에게 사전점검일을 안내한다.
> 하자 있는지 확인(AS 신청)
> 임차인에게 보여줄 사진 찍기 or 공인중개사, 임차인에게 보여주기
> 대출 상담(잔금 대출을 위해)
6부. 분양권 매매&절세의 기술
- 분양권 매매 절차
① 계약 관련 협의
② 매수자의 중도금 대출 승계 가능 여부 확인하기
③ 잔금 일자 협의하기
④ 중도금 대출 승계 및 명의 변경하기
⑤ 정산하기
⑥ 계약문서 정리하기
⑦ 양도세 신고하기
- 분양권이 주택수에 포함되는지 확인하자
- 취득세와 양도세를 확인하자
> 양도세 계산은 홈택스에서 모의계산이 가능하다.
- 부부 공동명의로 세금을 줄일 수 있다.
- 기본적으로 1세대 1주택에 한해 비과세가 적용되나 일시적 2주택도 예외가 있다.
책에서 베니아님이 알려준 사이트는 내가 보기위한 기록용으로 정리했다.
- 청약홈 홈페이지 : www.applyhome.co.kr
한국부동산원 주택청약
한국부동산원 주택청약 청약Home 입니다.
www.applyhome.co.kr:443
- 호갱노노 홈페이지 : www.hogangnono.com
호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱
국토교통부 아파트 실거래가와 시세를 지도에서 한눈에! 가장 많이 오른 아파트, 인기 아파트 등 아파트에 대한 모든 정보를 확인할 수 있어요.
hogangnono.com
- 닥터아파트 홈페이지 : www.drapt.com
http://www.drapt.com
www.drapt.com
- 국토교통부 홈페이지 내 주택토지 뉴스소식 : 보도자료 (molit.go.kr)
보도자료
www.molit.go.kr
- 홈택스 홈페이지 내 양도소득세 미리 계산 : 국세청 홈택스 - 세금모의계산 > 양도소득세 자동계산 (hometax.go.kr)
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
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